楚天都市报1月9日讯（记者朱泽）刚刚过去的2019年，武汉房地产市场走势如何？1月8日，记者从房地产服务商戴德梁行年终新闻发布会获悉，在整体市场供需均衡的情况下，来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。
土地市场：整体出让金创历史新高
2019年，武汉共挂牌出让地块229宗，其中最终成交185宗，成交宗数较2018年增加14宗。总成交面积达1148.1万平方米，同比增长约5.7%；总出让金额1796.3亿元，较去年同期升高约34.6%，创历史新高。从成交楼面均价表现来看，2019年武汉土地成交整体楼面均价较2018年增长约34.8%，达到4024元每平方米。其中住宅用地和商服用地的楼面地价分别同比上涨约23.8%和22.1%。
从分区域成交面积来看，2019年中心城区土地成交面积同比去年增幅达到78.3%，汉阳、硚口及武昌区域的土地出让面积均出现大幅增加。而次中心城区成交面积由于洪山区出让面积的大幅下降较去年有所下降，整体下降约10.5%。远城区土地成交面积基本保持稳定，同比微涨2.8%。显然，中心城区土地成交面积增加是推动2019年武汉土地市场出让金创新高的主要原因之一。从分区成交面积占比来看，中心城区占全市成交面积比同比去年升高约7.0个百分点，同时次中心城区和远城区成交面积占比有所下降。
从分区成交楼面均价来看，位于次中心城区的青山、东湖高新区的楼面地价涨幅领跑全市，青山区主要是由于临江优质地块成交推动整体区域楼面均价上涨，而东湖高新则是由于住宅用地价格上涨致区域整体楼面均价上浮。其他楼面均价涨幅显著的还有远城区的江夏和黄陂。主城区楼面地价涨幅较明显的只有江岸区，而江汉区和硚口区由于19年成交地块均位于靠近三环线的较为偏僻位置楼面均价甚至较去年同期有所下降。
住宅市场：供需基本平衡量价齐升
从政策上来看，2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下，进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛，并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。同时，在坚持发展和完善住房租赁市场制度方面仍然维持了较大力度。整体来看，2019年武汉住宅市场政策基本可以概括为：以坚持房主不炒为前提，以吸引人才回流为要义。
2019年1至11月，武汉市商品住宅批准上市面积2134.7万平方米，较2018年同期下降约2.7%；销售面积1885.0万平方米，同比上升约28.3%。从销供比来看，市场整体处于供需均衡的状态：2019年1-11月销供比达到0.9，处于合理区间。销售均价指数显示截至2019年11月武汉市商品住宅成交均价较2018年末上涨约12.2%。
分区域来看，2019年1至11月，除江汉、青山及东西湖区等少数区域外，武汉市大部分区域销供比处于合理区间。对比2018年，主城区供过于求的趋势得到缓解，在整体供应面积同比下降约3.5%的情况下，其销售面积同比增加约63.7%；远城区供应面积较去年同期增长约9.6%，成交面积同比上升约5.2%。整体来看，主城区需求回暖是推动整体市场供需均衡的主要原因。
从分区价格对比来看，武昌区、江汉区、东湖高新区是过去一年武汉市价格涨幅最高的区域，除此之外硚口、汉阳及洪山区的住宅价格也略有上涨，其余各区价格保持平稳。整体来看，主城区价格上浮是推动全市房价上涨的主要原因。从截至2019年11月的分区商品住宅存量结合其过去六个月的去化速度来看：主城区目前除了武昌区的出清周期在12个月，其余行政区基本都在3.4到6.9个月之间；远城区出清周期分化更为明显，黄陂和新洲基本和主城区的主要出清周期范围一致，而江夏、蔡甸和汉南出清周期都在7.5个月以上。
从武汉市公积金新开单位及职工数量来看，得益于近年的人口吸引政策，从2018年开始公积金净增开户单位和公积金净增职工人数均呈现增长态势。此外，BOSS直聘近期发布的《2020年人力资源趋势报告》显示武汉以占比3.06%排名一线城市流出人才目标城市第三名。值得注意的是，从武汉市个人住房公积金贷款发放额度来看，2019年前三季度武汉市个人住房公积金贷款发放额已达200.7亿元，同比增长121.1%，已超过过去三年的年均值。
戴德梁行高级董事，武汉、长沙及郑州公司总经理黄广平先生总结认为：“从政策上来看，2019年武汉在坚持房住不炒基本政策的前提下，进一步降低了积分落户及大学生落户政策门槛，并调整了公积金相关政策以降低市民购房压力。在整体市场供需均衡的情况下，来自新武汉人的刚需购房需求是推动2019年武汉市商品住宅价格上涨的主要原因。”
优质写字楼市场：项目交付普遍推迟，市场观望情绪较浓
受日益复杂的整体外部经济形势影响，原本预计将在年内进行交付的优质甲级写字楼项目纷纷推迟，2019年武汉优质甲级写字楼市场没有新增供应，全市核心商圈优质甲级写字楼空间总存量维持在214.9万平方米。
外部经济形势影响企业经营预期，2019年武汉甲级写字楼市场需求表现谨慎，五大核心商务区全年共录得约4.8万平方米的净吸纳量，创2011年以来的历史新低。但从另一个角度来说，甲级写字楼项目交付的普遍推迟也为市场现有存量的去化提供了更多的时间，四季度末全市核心商圈整体空置率同比下降约2.2个百分点至25.7%。租金呈下降趋势，四季度末核心商务区优质甲级写字楼平均租金约119.5元/平方米，环比下降约1.0%，同比下降约3.7%。
在内外部环境持续复杂化，经济下行压力加大的形势下，2019年企业业务外扩整体较谨慎，但2019年三季度的最新市调显示武汉市盈利减少的企业占比正呈现下降趋势：从2019年一季度的36.8%下降到2019年三季度的24.6%。虽然2019年前三季度整体市场环境严峻，但近期市调显示大多数企业对未来经营活动仍持谨慎乐观态度。2019年三季度最新调查显示，对未来经营活动持乐观和一般态度的企业仍占到91.6%，持不乐观态度的仅占8.5%。
由于宏观外部环境的改变，2019年武汉甲级写字楼租赁成交主要驱动因素由18年的业务扩张和新进本市转变为以升级搬迁为主。在整体市场需求表现谨慎情况下，为争夺有限客户武汉优质甲级写字楼业主纷纷下调租金以加快去化。租金下调刺激武汉甲级写字楼升级搬迁需求释放：升级搬迁以52.9%的占比成为2019年武汉甲级写字楼租赁成交的主要因素，其次是新进本市和业务扩张分别约占全年甲级写字楼空间租赁成交面积的29.3%和17.8%。
从成交租户产业类型来看，2019年武汉优质甲级写字楼租赁需求排名前五的分别是金融、专业服务业、教育、TMT和不动产，分别约占全年五大核心商圈优质甲级写字楼整体租赁成交面积的32.4%、26.4%、16.7%、12.9%和7.3%。从租户背景来看，2019年外资企业在汉租赁需求增加，2019年武汉优质甲级写字楼租赁成交中约30%来自外资企业，较去年同期升高约10.3个百分点。
预计未来5年新增供应232.4万平方米，是现有存量的1.1倍。短期来看，由于2019年多个预计交付项目出现推迟，2020年武汉优质甲级写字楼市场将迎来大量优质办公空间的集中供应，届时无疑会对市场整体租金造成压力，空置率高升。分区域来看，新增供应将主要集中在建设大道、武广以及武汉CBD，因此我们预计武汉各大主要商务区之间的空置率情况将进一步拉开差距出现分化，新增供应较多的商务区内部竞争或将进一步白热化。
