回顾2019年房地产市场，韧性超出市场预期。譬如：三四线城市韧性超预期，期房现房销售结构出现背离，房价上涨放缓但拿地成本明显下降，库存处于低位但也出现了显著上行，行业集中度仍在上行。
展望2020年，天风证券相关研究报告表示，“地产政策在因城施策的长效机制下有局部宽松趋势，地产融资宽松和利率下行可期对开发企业和持有企业都将形成利好，竣工将大幅上行利好物业公司，棚改或将再成为关键变量。”
回顾2019年：地产韧性超预期
商品房销售韧性十足，超出预期。
天风证券相关研究报告显示，2019年1-9月，商品房销售额11.15万亿元，同比增长7.1%，增速较1-8月上升0.4个百分点。同期，商品房销售面积11.92亿平方米，同比下降0.1%，降幅较1-8月收窄0.5个百分点。
三四线城市韧性超预期是全年超预期的关键。其中，三四线城市占多数的中西部区域，销售同比大幅反弹又是超预期的关键。
值得注意的是，期房销售增速远快于现房销售增速已经持续两年。截至2019年第三季度，期房增速减现房增速为25个百分点。主要原因为：库存整体较低导致供给不足；主动性购房意愿较预期强；企业回款意愿较强，加大开工推盘和缓竣工的现象明显。
总体来看，2019年全国房价全年维持上涨，但三四线房价增速在4月见顶，而一线城市则持续恢复。
需要指出的是，房企拿地成本明显下降。2019年1-11月，龙头房企平均拿地成本下降19.5%，TOP30房企拿地成本下降13.2%。同时，房企销售均价涨幅较小，2019年1-11月，龙头房企销售均价上涨2%，TOP30房企销售均价上涨1%。
天风证券相关研究报告认为，2019年行业毛利率继续上涨，后续或仍有空间。
不过，库存也在持续累积。截至2019年第三季度，全国广义库存27.67亿平方米（从2009年开始累积），去化周期（指商品房的销售周期）为23.78个月。相比2018年末，去化周期增加约3.62个月。
此外，2019年，房企10强、30强、50强、100强集中度继续加速提升，市场占有率分别达到29.94%、42.01%、60.76%、73.26%。
2019年房企市场占有率超过2018年，预期逆市情况下，房企集中度仍有提升空间。
展望2020年：销售面临压力
政策方面，2019年首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，地产政策中性化时代到来。
同时，棚改2020年数量可能重新恢复。2019年全国棚改开工计划约为285万套，相较于此前450万套的预期，足足少了165万套。2017年5月24日，国务院常务会议确定实施2018年到2020年三年棚改攻坚计划，再改造各类棚户区1500万套，并将加大中央财政补助和金融、用地等支持。
天风证券相关研究报告表示，“预计2020年棚改计划数有可能重回570万套规模，这一规模和2015-2018年高峰期接近”。
房价上涨方面，结合经济、信贷和收入增长预期，预计2020年全国商品房销售均价涨幅为3%，销售均价至9631元/平方米。在房贷余额增长16.1%、公积金贷款增长6%、二手比为41%、LTV（贷款价值比）为36%、房价涨幅3%的中性假设情况下，预计2020年商品房销售面积-2.8%、销售金额+0.2%。
地产投资方面，从整体上来看，由于土地投资增速大幅下滑，以及单位建安成本下降，预计2020房地产投资将增长6.65%。不容忽视的一个现象是，由于过去两年竣工相对放缓，因此未来两年将是竣工高峰期，预计竣工增速将从2019年的2.2%上升至2020年的21.6%，房企销售面临压力。
地产利率方面，则是下行趋势明显。房贷利率由于挂钩5年期LPR（贷款基础利率），将长期步入下行通道。
2019年11月20日，全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为4.15%，相比10月份的4.20%下调5个基点，5年期LPR为4.80%，比10月下调5个基点。5年期LPR直接关联房贷利率，意味着首套房贷利率从不得低于4.85%，变为不得低于4.8%，二套房贷利率则变为不得低于5.4%，这会对开发企业和持有企业形成利好。
行业机会：机遇与挑战并存
从行业来看，机遇与挑战并存。
其一是物业管理行业会形成利好。短期将受益于高竣工、长期有物业服务需求的持续提升，从而带来万亿市场。
过去3年，全国新房销售面积年均16亿平方米，未来每年竣工面积纳入物业管理面积，年均增量为10亿-13亿平方米，全国物业管理面积逐年攀升。
天风证券相关研究报告预计，2020年，全国物业市场管理面积有望达到240亿平方米，到2025年则有望达到300亿平方米，对应市场规模分别为1.1万亿元、1.6万亿元。
不过，相较于住宅开发市场集中度，物业管理市场集中度有较大提升空间。截至2018年末，全国百强、十强房企销售面积市场占有率分别为43.7%、19.1%。如果按照销售领先竣工2-3年估计，2020年百强物业企业集中度有望达到40%以上。由于物业为轻资产行业，因此十强的竞争或更加激烈，集中度或达到15%。
其二是商业地产优质资产价格重估伊始。中国商业地产经历多年的投资建设，部分区域出现了明显的供给过剩、空置率上升以及租金下调现象，但市场集中度和品牌度在提升，优质物业租金流相对稳定，出租率的波动也相对其他物业小，其市场价值更多地会受到利率端cap rate（投资回报率）的影响。从长期来看，中国商业地产的cap rate有显著下行趋势，这意味着商业地产的价值重估可能刚刚开始。
总体上来看，购物中心等用房需求动力十足。目前部分一二线城市购物中心面积人均水平已接近纽约的0.72平方米，杭州、昆明、长沙等二线城市则超过纽约水平，也有部分二线城市如贵阳、天津、重庆、青岛目前人均存量仍较低。
同时，随着流量红利的边际递减，线上消费规模增速近年来明显放缓，伴随着新零售模式的扩张，线下零售需求端或将迎来新发展。
其三是写字楼需求将长期维持低迷。2019年第三季度，我国第二产业及第三产业GDP增速继续下探，同比增速分别为5.60%及7.00%，这对商业写字楼的需求有负面影响，预期随着经济长期处于L型底部，我国商业写字楼的需求将长期维持低迷。
写字楼空置率方面，在一二线城市，2019年第三季度均达到了近10年来的相对最高点，写字楼长期处于过剩状态；2018年第四季度以来，一线城市平均空置率走高，其中北京、上海、深圳空置率大幅攀升，广州空置率略有下降；二线城市写字楼平均空置率总体较稳，不同城市分化明显，天津、武汉、重庆较高，南京、宁波较低，但也有所上升。
记者丨林楠
