第19期：小区里的这项资金，究竟该怎么用？

有朋友和法哥吐槽

说他们小区的物业又擅作主张了

在没有经过2/3业主同意的情况下

就使用了住宅专项维修资金

但有的时候

无需经过2/3的业主同意

也能使用住宅专项维修资金

那是什么时候呢？

一起来看看今天的知识点吧！

第19期：紧急情况下专项维修资金的使用无须2/3业主同意

视频时长有限

有什么不清楚的问题

可以看看律师怎么说

律师说案

武汉市律师协会民事专业委员会

湖北诚明律师事务所  桑池华

提供

案例分析

武汉某小区在质保期届满后开始逐渐出现外墙瓷砖局部空缺、脱落现象，甚至出现脱落瓷砖损害业主机动车的事故。业主委员会基于小区安全考虑，委托了某鉴定机构对小区外墙进行质量鉴定，鉴定结论：建议对小区外墙进行大修处理。业主委员会遂联系某施工单位现场勘验，并形成了一份工程预算书，预算高达300余万元。

随后业主委员会向专项维修资金管理中心提交了使用住宅专项维修资金的申请，获批后指示专户管理银行将工程款划转到了施工单位，同时业主委员会还在楼梯厅贴出了《使用住宅专项维修资金的通知书》。后施工单位进场施工，受到部分业主的阻拦：使用专项维修资金，须经业主同意，未经业主同意的，业主委员会擅自使用专项维修资金的行为属于贪污挪用。

以案释典

根据《住宅专项维修资金管理办法》第二条第二款规定，住宅专项维修资金是指用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。《管理办法》第22、23、24条对专项维修资金使用流程的规定区分一般情况和紧急情况：一般情况下的维修、更新和改造方案须经“专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主”或“业主大会”同意；紧急情况下的维修、更新和改造方案仅须业主委员会或相关房管部门审核同意即可使用，无须经过“双2/3的业主同意”。

本案的小区外墙属于业主住宅的共用部分，且该外墙已经在保修期范围之外，故属于专项维修资金使用范畴。另外，本案例中小区住宅的外墙瓷砖脱落属于《武汉市住宅专项维修资金管理办法》第三十条规定的“楼体外立面有脱落危险”的情形，属于“紧急情况”的范畴。所以，根据《民法典》第二百八十一条第二款规定，业主委员会发现小区外墙脱落导致危险时，立即委托鉴定机构进行鉴定，并作出修复预算提交专项维修资金管理中心审批，这一流程完全符合上述规定在“紧急情况”下使用专项维修资金的流程。

法律适用：

《中华人民共和国民法典》第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。