长江日报6月13日讯 女儿私下将她的房产卖给他人，年逾八旬的高婆婆一气之下将女儿王女士和购房者刘氏夫妇告到法院，结果却被驳回，理由是购房者为善意取得。
据该房产为高婆婆与老伴所在单位分配的福利住房。老伴数年前去世，高婆婆跟女儿居住在一起，平时由女儿照顾饮食起居。
去年5月，其女王女士出面，将房屋出售给刘氏夫妇。签订房屋买卖合同时，王女士出示了高婆婆的授权委托书，并在高婆婆未出面的情况下，一人完成了所有房屋交易的流程，包括收取房款、交付房屋钥匙、产权变更登记手续。高婆婆认为女儿伪造了自己的授权委托书，其实质上是无权代理，私自出售房屋。而出售房屋给刘氏夫妇的行为并非她的真实意思表示，因此，其女王女士代替其签订的合同无效。购房者刘氏夫妇未尽到审慎的审查义务，其对损害的发生也有过失，也应当承担责任。
谁知，高婆婆起诉至法院后被法院当庭驳回。
6月11日，长江日报记者就此事采访了该案代理律师、北京盈科（武汉）律师事务所律师丁浩。他告诉记者，法院这样判涉及三个法律关系的认定。
母亲的房产，女儿要卖需征得同意
首先是房屋产权实际归属问题。
该房产登记在高婆婆及其已经过世的老伴名下，鉴于其老伴已经过世，老伴所占有的份额应该按照法定继承的办法，有高婆婆及其女儿王女士平均分割。所以，被交易的房产的实际产权归属是：3/4归属于高婆婆、1/4归属于王女士。同时因为高婆婆与王女士具有家庭关系，共有关系属于共同共有。
根据《民法典》第301条的规定，处分不动产应当经全体共同共有人同意。所以，虽然王女士具有交易房屋1/4的产权，其依然没有自行处分房屋的权利，如果王女士要处分房屋，还需要经过高婆婆的同意。
长年赡养老人，让人相信有权代理
其次是王女士无权代理的行为是否构成表见代理。
《民法典》第172条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。考虑到王女士与高婆婆常年生活居住在一起，王女士照顾着高婆婆的饮食起居，刘氏夫妇完全没有理由质疑王女士拿到的高婆婆的授权委托书系伪造，刘氏夫妇完全有理由相信王女士具有高婆婆的代理权。
所以，即使王女士实施了无权代理的行为，但是王女士具有代理权的外观，刘氏夫妇有理由相信王女士实施的是有权代理，故王女士代理高婆婆签署的房屋买卖合同系有效合同，实施的民事行为有效。
不知伪造书，购房者系善意取得
再次是刘氏夫妇取得房屋是否构成善意取得。
《民法典》第311条，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”
刘氏夫妇在签订房屋买卖合同时并不知道王女士伪造了授权委托书，直至后来高婆婆起诉时才得知伪造了授权委托书，故刘氏夫妇取得房屋时是善意的。刘氏夫妇在合同签订后按照市场价格支付了对价，同时也办理了产权变更手续。刘氏夫妇取得房屋的过程完全符合善意取得的条件。
综上所述，刘氏夫妇已经支付合理对价，变更房屋登记手续，合法占有了房屋。虽然，办理手续的王女士持有的是伪造的授权委托书，高婆婆主张合同无效，并返还房屋的请求，于法无据，诉诸法院，也很难获得法院的支持。（长江日报记者夏晶）
