武汉东湖高新区法院民庭法官做客“市民有约”，解答房屋交易纠纷问题
儿子卖房无处住？设居住权解忧虑
林静寂（右）和李怡（左）在接听热线
□楚天都市报极目新闻记者 孙婷婷 摄影：楚天都市报极目新闻记者 邹斌 实习生 莫昊天 通讯员 杨旖旎
“房子涨价了几十万，房东毁约不想卖房，该如何维权？”“民法典说房屋买卖不需要还清原贷款，就可以直接过户，是真的吗？”6月18日上午10时至11时，武汉东湖高新区法院民庭负责人林静寂、法官李怡做客楚天都市报极目新闻“市民有约”。活动现场电话响个不停，读者纷纷来电咨询，林静寂和李怡耐心解答房屋交易纠纷相关问题。
开发商不协助办证怎么办 法官：保留沟通凭证维权
江西南昌的李先生打来热线说，2012年11月付了首付在江夏买了一套房屋，准备办理房屋产权登记证，开发商说他的房子是还建房，不能办证。李先生说当初自己和开发商签订的是商品房买卖合同，经查询江夏区房管局，他的房子是通过了商品房审核，并且办好了合同备案。他也在相关的官网查询到了这套商品房的备案信息。李先生要求对方协助办证，但开发商找理由推辞，迟迟未能办房产证，咨询自己该如何维权。
李怡法官询问李先生是否有该套房屋属于商品房的政府文件信息，房子能否办理过户的前提是该房屋属于商品房且符合办证条件，李先生可将与开发商沟通凭证作为证据保留，通过司法途径维权。李先生表示，自己有对话截图，李怡提醒截图作为证据法院不一定会采信，需要提供原始载体。
儿子卖房老人忧无家可归 法官：为房屋设定居住权
家住江岸区75岁的林女士说，儿子当初要买房钱不够，自己和老伴卖掉了老房子，为儿子凑钱买了新房，并且把房子登记在儿子名下，后来自己搬来和儿子一起居住。如今儿子要卖掉这套唯一的住房，还说给林女士重新买一套小房子居住。林女士表示，老伴离世后她和儿子一起居住，她和儿子协商如果买新房必须在房产证上写她的名字，但儿子始终不同意，要求只能写自己的名字。林女士说，这套住房自己出过钱，现在要被卖她不同意但无法阻止儿子，儿子现在债务缠身，自己不相信儿子的话，担心卖房后没有住处，该如何维护自己的权益。
李怡法官详细询问林女士当初给钱儿子买房的情况后表示，林女士当初的行为在法律上认定为赠予，房子现登记在儿子名下，林女士确实无权干涉房屋的买卖。关于购买新房一事，林女士可与儿子协商后，双方签订协议，或找到社区，请社区工作人员为其组织调解。再者，若购买了新房，林女士可以向相关部门为房屋登记居住权，根据民法典规定，居住权期限届满或者居住权人死亡时，居住权才消灭，因此，林女士可以安心居住。同时，李怡提醒，父母为子女出资购买房屋，若担心日后发生纠纷，可用协议形式载明出资金额或登记房屋的共有份额，届时当事双方可合理维护自身权益。
付了房款未过户房屋被法拍 法官：通过诉讼要回购房款
市民张先生打来电话，表示自己买了一套二手房，已经支付了钱款，签了购房合同，因个人原因，未及时办理过户。现在过了一年多，发现房子已被司法拍卖。目前房子已交付他人，房屋门锁也被换了。张先生询问能否要回房子？
林静寂解释道，目前房屋已经交付，并办理了过户，第三人属于善意取得，张先生无权索要该套房屋，只能向卖家主张权利，要回购房款并要求赔偿损失。张先生表示，自己联系不上对方了。林静寂补充道，张先生可通过诉讼手段，要求拿回房款，法院收到相关诉讼材料会联系卖家，对方下落不明的会公告送达。林静寂提醒道，买房人应及时办理过户，避免自己的权益受损。
江汉区的王先生来电称，自己看中了汉阳的一套二手房，但房主因赌博欠债，房主的家人不想其卖房，但因房价很便宜，王先生很想买，想询问能否将购房时间写在房主欠债前，以此避免卷入房主的债务纠纷中。
李怡否定了王先生的想法，她说购房时间必须按照实际购买时间填写，房主涉及债务纠纷，房屋存在被拍卖、查封、抵押等可能，风险不可避免。
房屋涨价房东毁约不卖房 法官：可要对方付违约金
武汉的许先生表示，今年2月份，他看中了位于东湖高新区的一套二手房，已经付了定金，并和买家协商好过户前三天付首付款。许先生正在办理贷款，今年4月，房屋涨价了六七十万元，卖家提出不卖了，要求毁约。许先生说，双方签订的合同约定，违约时需双倍返还定金或按照房价的20%支付违约金。自己很想买这套房子，如果买不到，能否要求卖家按照房屋总价的20%支付违约金，违约金是否过高？需要收集哪些证据？
林静寂法官说，买家有两种途径可以选择，一是坚持选择要房子，要求对方继续履行合同；二是要求对方承担违约责任，退还购房款并支付违约金。违约金是否过高，要看违约金是否超过实际损失的30%，法院会根据相应的证据对违约金进行认定。买家的损失需要自行举证，像许先生的情况，损失涉及定金利息损失、价差损失。许先生需要了解当时签订合同的价格约定，此外还需了解起诉时同小区同楼层房屋的交易价格，做一个参考。
陆女士来电说，民法典规定房屋买卖不需要还清原贷款，就可以直接过户，她买了一套房子不满5年，还没还清贷款，想卖房，询问能否办理过户？根据新的民法典规定，哪个时间段买的房子可以不用还清贷款就可以过户？
李怡法官说，能否办理房屋过户，需和当初贷款的银行协商，在合同中做出明确的规定房屋尚有贷款未完结。
