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投资千万元的地下餐厅竟是违建 法官说法:如果场地出租方有过错,应承担赔偿责任

发布时间:2021年11月18日07:16 来源: 楚天都市报

杨洁接听“市民有约”热线

□楚天都市报极目新闻记者 孙婷婷 通讯员 高禛 摄影:楚天都市报极目新闻记者 黄士峰

“我投资了上千万元的地下餐厅竟然是违建,我该如何维权?”“租户把我的房子改得乱七八糟,我能不能提前解约并索赔?”……11月16日上午,武汉市洪山区人民法院南湖法庭副庭长杨洁,做客极目新闻“市民有约”栏目。一个小时里,热线一直不断,省内多地读者纷纷来电咨询房屋租赁纠纷相关问题,杨洁一一耐心予以解答。

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中介收完房租等跑了 法官:收集信息直接起诉

武汉的殷先生打进热线说,他将自己的一套房屋委托给中介出租,中介拖欠了3个月的租金和水电费。他根据对方的营业执照注册地址找过去,发现已经人去楼空,中介负责人也联系不上了。他了解到,该中介将他的房屋出租后,已经收取租户的租金和水电费,但一分钱都没有交给他。他不知道现在应该怎么办。

杨洁问殷先生,是否有中介公司相关资料。殷先生说,他保存着该公司的营业执照、负责人身份等信息。

杨洁建议殷先生直接起诉。法院受理后,会核实该中介公司是否注销。如果已经注销,法院会建议变更起诉对象为公司的股东。公司及股东的信息,均可在相关行政管理部门查询到。

洪山区的张女士因租户拖欠房租一事烦恼。她说,她与租户签订了期限为4年的租赁合同,双方约定按照季度支付租金。第一个季度,租户按约支付租金。但从今年7月15日起,租户要求张女士提供发票,并且要有第三方见证,才会支付房租。张女士想解约,但租户声称,如果张女士提前解约,必须赔偿违约金。张女士对此深感无奈。

杨洁询问张女士,她与租户签订的合同中,是否有违约条款。张女士表示,合同约定,租户每个季度提前7天支付租金,如果拖欠超过3天,她有权单方解除合同。

听完张女士的陈述,杨洁说,合同是双方自愿签订的,法律并无规定必须由第三方见证。建议张女士向租户发一张租金书面催告通知书,并保留证据,与租房合同、双方聊天记录等,作为起诉租户时的证据。

2

餐厅老板转租遇麻烦 法官:租前应查看许可证

荆州的杨先生说,他租下一处地下空间做餐饮生意,装修等投资超过1000万元。由于该地下空间面积较大,他腾出了一部分对外出租。现在,承租人认为他提供的场地没有建设许可证,既不交租金,也拒绝腾退,还要求杨先生支付装修补偿费。杨先生认为自己很冤枉,他说,他当初租地下空间时,也不知道房东没有建设许可证。

听了杨先生的话,杨洁表示,根据相关法律规定,房屋如果没有建设许可证,可能会被认定是违法建筑,租赁合同也可能因此无效。杨先生因合同无效给承租人造成损失的,应当承担赔偿责任。至于承租人拒绝腾退场地,杨先生有权向法院起诉,要求对方支付一定费用。

杨洁还特别提醒杨先生,他个人的损失,也可向他对应的出租方追偿。另外,建议杨先生今后租用场地从事商业活动时,一定要注意查看相关许可证。

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商户提前退租被索赔 法官:押金不能直接没收

孝感的金先生说,他在武汉光谷承包了一个商业体,对外出租档口,租户需要交纳3万元进场费、1万元押金和1年租金。进场费是为租户量身定制的装修店铺费用,因此合同约定,该笔费用不退。现在有一名租户做了4个月不想做了,要求退还进场费、押金和余下的租金。但双方合同没有明确约定中途退租的违约责任,如果将上述费用全部退还给租户,自己的损失怎么办?

杨洁表示,根据金先生的说法,他可能面临空租期损失、定制装修损失等。无论是哪一种损失,都需要金先生进行举证,才能要求租户赔偿。建议双方协商解决,寻求折中方案,达到互利共赢;或者求助社区调解组织,从专业方面进行协调。

外地来汉的魏先生,在一个菜市场卖干货。他和市场方约定租期1年,他已经交满1年租金,并支付了押金。如今营业2个月,因生意不好,他想中途退租。根据合同,商户一旦交了费用,如果连续15天没有营业或连续10天没有开业或中途退租,市场方均不退还任何费用。魏先生想让对方退还半年租金,剩下的4个月租金当做他的违约金,但市场方不同意。他觉得打官司耗时费力,也不想走法律途径,现在可谓进退两难。

杨洁表示,魏先生中途退租的行为属于违约,需承担违约责任。但听了魏先生的描述,他与市场方的合同中,违约条款过于苛刻。押金的目的是防止租户损害房屋,与定金不同,市场方不能直接没收。建议魏先生先与市场方协商,如果协商不成,最好通过法律途径解决。法院设有诉前调解程序,可以节约双方的诉讼成本。

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租户装修房屋大变样 法官:房东有权要求复原

蔡甸区的王先生租了一栋2层楼房,装修后开起民宿。后来他把一楼租给他人使用。对方退租时,王先生委托朋友代为处理,之后房屋一直空置。近日他查看房屋,发现墙面、栏杆等部分均有损坏。他想找租户索赔,不知道可不可以。

针对王先生的情况,杨洁提醒,房东收房时,一定要亲自验收。现在时间过去了比较久,王先生很难证明损害是由当时的租客造成。建议王先生将损害情况拍照、拍视频留存,并与租客协商,看对方是否承认损害了房屋。如果对方承认,他可将聊天记录保留下来;如果对方不承认,因果关系就很难证明。如果王先生想走诉讼途径解决问题,一定要做好充足的准备,收集更多的证据。

青山区的王先生反映,他出租房子时,租户说想改造一下。他当时觉得事情不大,就同意了。现在他发现,租户改了厕所的设施、敲了房子的墙体、改了房屋结构,房屋已经大变样了。他想以此为由解约,并向租户索赔。

杨洁询问王先生与租户约定的租赁期限、租户装修改造是否危害房屋整体结构安全、改造时王先生是否到现场查看等。王先生回答,双方签了一年的合同,目前租户已经住了大半年,合同快要到期。租户改造前,曾给他打电话询问,但改造时并未邀请他到现场查看,也未告知改造方案。改造没有影响房子的整体安全。

对此,杨洁表示,如果改造没有对房子造成安全隐患,加上王先生口头同意租户进行改造,而且王先生对租户的改造行为全程持放任态度,就不能以“房屋大变样”为由解除合同。但双方的租赁关系结束后,王先生可以要求租户将房子恢复原状;如果租户不能恢复原状,王先生可以扣除押金,并要求租户赔偿损失。

【纠错】编辑:郭蔓

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