湖北日报全媒记者 王艳华
“没想到这一次落地这么快。”9月29日深夜，家住武汉市武昌区的付女士手机里跳出房贷贷款银行的弹窗，通知从10月12日开始调整利率，她期待已久的存量房贷调整优化政策落了地。
9月29日，中国人民银行发布公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。市场利率定价自律机制发布倡议，各家商业银行原则上应在10月31日前对符合条件的存量房贷开展批量调整。
100万房贷每年少还5600元
此次调整，对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限（如有），使得利率水平靠近全国新发放房贷利率附近，预计平均降幅0.5个百分点左右。
房贷利率在5年期LPR（贷款市场报价利率）的基础上加点而来，而存量房贷利率加点多少，是在贷款合同签订时约定的固定数值。由于LPR会持续变化，新老房贷利率可能完全不同。
举例而言，假设武汉市民付女士2021年买房时LPR为5%，当时的政策为LPR加点+55个基点，她的房贷利率为5.55%。随着房地产供需关系变化，2024年新发放的房贷调整到LPR加点-45个基点，在不考虑期间LPR下调的情况下，付女士和2024年新买房的市民房贷利率就已经差了1%。
2024年2月以来，新发放房贷利率跟随LPR经历了两次下调，累计下降了35个基点，让存量房贷和新房房贷差距拉大。
存量房贷利率批量调整后，将降至约3.55%。调整后，购房者能节约多少利息支出呢？以100万元、25年期等额本息还款的存量房贷为例，假设该房贷利率从4.4%降至3.55%，可节约借款人利息支出每年约5600元。
房贷利率重定价 不需要再等一年了
一般来说，个人住房贷款利率重定价周期最短为1年。假设付女士和银行约定的重新定价日为每年2月1日，那么即便今年2月以来LPR经历了2次下调，她也只能在明年2月1日的时候和银行协商下调利率。10月31日前调整，相当于让她提前几个月享受了政策优惠。
存量房贷在LPR基础上加点多少，受合同签订时的市场供求、风险溢价等因素影响，在合同期保持不变。由于市场供求形势、借款人的收入等因素持续变化，很容易出现新老房贷利差大的现象。
央行本次政策调整瞄准了这个问题，将建立存量房贷利率渐进有序调整的长效机制。如果未来新发放房贷利率继续下降，导致存量房贷利率与新发放房贷利率差距到了一定幅度，借款人可与银行协商，申请将存量房贷利率调降至新发放房贷利率水平附近，不需要等到新老房贷利差积累较大后再由商业银行批量调整。
公告还取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。对于新签订的个人住房贷款合同，自11月1日起，可由借贷双方自主协商重定价周期，重定价周期可为按年、按半年、按季度等。
“理论上对居民和银行都是好事”
存量房贷利率的下调，对个人、房地产市场和银行端都会产生直接或间接的影响。
为了减少利息负担，平衡落差，近两年提前还贷的居民更多了，给银行资金管理和利润带来压力。本次批量调整完成后，预计存量房贷利率下降将减少银行利息收入约1500亿元。但新老房贷利差收窄，提前还贷会明显减少，有利于银行稳定贷款规模，提高贷款质量。
同时，专家表示，考虑到中国人民银行在之前出台降低存款准备金率0.5个百分点、降低政策利率0.2个百分点等政策，节省了银行负债成本，为这次调整打开了空间。
“理论上对居民和银行都是好事。”中南财经政法大学教授卢建新认为，后续仍要观察存量贷款的规模变化情况。在他看来，下调房贷利率能够减轻居民负担，有利于恢复的消费信心与投资信心；按揭贷款仍是银行比较稀缺的优质资产，如果降息能带动房贷按揭规模增长的话，就可以产生以量补价的效果。业内人士表示，政策调整有利于房地产市场平稳健康发展。
9月29日晚及30日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储银行六大国有银行，招商银行、平安银行、中信银行、光大银行、浦发银行、兴业银行、恒丰银行、华夏银行、广发银行等多家股份制银行发布公告，表示正在抓紧制定批量调整存量房贷利率实施方案，拟于10月12日发布具体操作细则，10月31日之前统一对存量商业性个人住房贷款利率实施批量调整，及时回应客户关切。
