“酬金制”破解物业困局 上海多个“三无”小区华丽转身

位于上海市奉贤区的头桥地区共有24个住宅小区，由于历史原因，这里的小区长期无产权、无业委会、无专业物业，环境杂乱。2024年，奉贤区头桥街道正式揭牌，成为上海第108个街道。这个最年轻的街道如何解决各种“老大难”的困扰？经过近两年的治理，这里又有怎样的变化？

“议委会”架起连心桥

街道共治效果好

走进位于上海奉贤区的头桥街道，虽然道路两旁四到五层的住宅房龄都超过了30年，但干净整洁的街道和外立面却让人眼前一亮。

这些变化，始于2024年7月头桥街道正式成立。面对辖区内24个住宅小区中81%是集资房、大部分居民没有产权无法成立业委会、专业物业缺乏的“三无”困境，街道的工作人员通过走访，收集、梳理居民的意见后发现，大家最关心的问题是怎么样能有个业委会，让街道能够听到居民的声音。

奉贤区头桥街道党工委副书记 王捷：在请教了专业的律师团队以后，把业主先要变成房子的权利人，在这个基础上，我们把所有的业主实际上是权利人集合起来，选出了一些代表，让这些代表代表居民来行使一些权利，成立了议事委员会。

2025年初，头桥街道探索在法律框架内，明确集资房的所有人作为房屋“权利人”，成立了“小区议事管理委员会”，也就是议委会，代理履行部分业委会的职能。

经过群众推荐、组织审核把关、全体权利人投票等程序，13位居民代表当选为“小区议事管理委员会”的委员。从此，居民和街道之间有了沟通的纽带和平台。

新当选的议委会委员陈世东，把目光投向了居民反映最大的停车难问题。头桥街道的红军路小区包含9个五层楼的住宅单元，从前仅有4个停车位。陈世东见缝插针，终于找到一块合适的空地，在街道城建中心、居委会、议委会、物业公司“四方联动”机制的努力下，为小区增加了11个停车位。

奉贤区头桥街道议事委员会委员 陈世东：以前人家围着这里种了一大块菜地，那边也是一大块菜地，这里都是垃圾。我就精打细算，用图纸画的，这里停车位，这里充电桩，再加上其他区域几个停车位，基本上解决了红军路小区的停车问题。

“酬金制”破解物业困局

居民满意度大幅提升

去年年初成立的“小区议事管理委员会”，解决了长期无业委会的难题。接下来，街道该如何解决长期无专业物业的问题呢？

在头桥街道成立以前，上海奉贤头桥地区的集资房物业由原镇集体企业负责，居民每月要交0.1元/平方米的物业费，由于服务差，收缴率只有15%。

街道想引入专业的物业，却因规模小、收益低而没有企业愿意来。为此，头桥街道首先以连片治理后的片区为单位，将大庆路南片区作为物业改革的试点。

经过几个月的洽谈，街道引入了黄浦区的一家物业公司，并以“酬金制”进行物业服务。所谓“酬金制”和常规物业“包干制”收费不同：物业费收取后，由居委会、议委会和物业共管，每笔支出须经居委会和议委会监督批准，且定期向居民公开，奖励金与服务绩效挂钩，干得好才拿得多。

物业公司赚多少钱，居民满意度说了算。这意味着，物业企业的收益与服务质量深度绑定，从“管理者”真正转变为“服务者”。

去年9月，这家物业公司正式入驻大庆路南片区，通过前期摸排，物业公司针对居民反映比较大的问题开启了楼道亮化、环境整治等工作。同时开通了24小时热线电话，居民的所有问题，物业统一受理，并承诺30分钟内上门。

某物业管理有限公司大庆路南片区物业经理 曹志豪：我们刚来的时候，发现问题比较多，这边的楼道灯有一半以上是损坏的、不亮的，还有一半是昏暗的。小区的绿化是长满杂草的，卫生情况也是不太乐观的，很多居民家里面房顶是漏水的。

从去年9月至今年2月，大庆路南片区物业公司累计解决房屋漏水、环境脏乱等历史遗留问题556个，新增及规范停车位90余个，居民满意率高达97.25％，达到了与街道约定的居民满意度超过90%的要求，拿到了全额酬金。今年物业费收缴启动后，虽然每平方米的物业费上涨到每月0.3元，但收缴率迅速达到85%。

奉贤区头桥街道居民 刘金明：我是住在三楼的，阳台下面一个出水管烂掉了。给物业反映以后，马上过来把漏水的地方封死，现在一切都正常了，他们服务很周到。

据介绍，目前“酬金制物业”模式获得了居民的良好反馈。接下来，头桥街道也将全面推广，扩大试点范围，让居民享受到更好、更优质的物业服务。

“旁观者”变“参与者”

志愿服务暖人心

如今的上海奉贤区头桥街道大庆路南片区，路面干净整洁，新增的停车位整齐划一，环境的变化也带动了居民们参与社区治理的热情，大家纷纷加入居委会的志愿者行列。

作为上海的撤制镇社区，头桥街道不仅保有大量的集资房，还有一部分宅基房，这些房屋的居民曾经是享受不到物业服务的。

在感受到物业服务的便利之后，不少居民主动把宅基房的小院贡献出来，作为社区的公共活动空间，同时，参与社区志愿服务队中。最近上海的气温逐渐升高，志愿者们主动到独居老人的家里帮忙收纳衣物。

为了鼓励居民积极参与社区治理，头桥街道还推出了花瓣积分卡，居民们通过参与志愿服务获取的积分，可以兑换生活用品和暖心商户的服务。

奉贤区头桥街道一居委党总支书记 薛华燕：参与志愿服务、邻里互助、矛盾调解的，甚至参与安全隐患排查的等，类似有助于社区治理的我们都可以给积分奖励，居民积极性就更高了。