危旧房合作化改造“江岸模式”来了 53年老院45户居民可原地住新楼

解放大道1427号内景

蒋光群和老伴霍喜荣盼望早日住进带电梯的新房

蒋开炳（左）与邻居家共用区域漏水严重

□楚天都市报极目新闻记者 王峻 摄影：楚天都市报极目新闻记者 王峻

“过不了多久，我就可以推着你到楼下的青少年宫转转了。”75岁的蒋光群俯下身，对坐在轮椅上的老伴霍喜荣轻声说道。窗外，解放大道的车流依旧喧嚣，但蒋光群的目光早已越过窗台，落在那片近在咫尺、却因无法下楼而数年未曾踏足的公园。

这句温柔低语，吐露了老居民对一场变革的憧憬。

7月2日上午，极目新闻记者来到汉口解放大道与江汉路交会处的原汽车工业总公司大院。这座始建于1973年的老旧院落，正依托“合作化改造+多业态运营”的江岸模式，作为武汉首个实行 “增容不增户”、靠运营实现长期收支平衡的危旧房合作化改造试点，即将褪去历经半个世纪的陈旧风霜。

五十年老院困局，老人六年没下过楼

走进这片院子，时光仿佛凝固在上个世纪。墙皮剥落的楼道里，电线如蛛网般缠绕，阴暗狭小的厕所散发着异味。78岁的蒋开炳住在这里，他最深的感受是与邻居“共生”的窘迫：两家人挤在一套房子里，共用一个厕所、一个厨房，做饭、上厕所都得排队、抢时间，邻里间的别扭劲儿，一天都没消停过。

“晚上睡觉的时候，遇到大车从解放大道经过，感觉整栋楼都在摇。”在这里长大的王为虽已搬离，但回忆起来仍心有余悸：预制板结构的房子隔音极差，隔壁家炒菜放盐的动静都能听得一清二楚。更让人烦恼的是漏水，“几乎家家都遇到过漏水，外面下大雨、屋里下小雨，成天拿盆子接着，地板、衣柜发了霉”。一到梅雨季，楼道里的青苔滑得人站不稳，不少老人摔过跤。

对于腿脚不便的老人来说，这里更像一座“孤岛”。完整见证了院子兴衰的苏大同，指着楼栋叹息道：“住在这里的45户全是老职工，年龄普遍在70岁以上。有的老同志中风后，只能困在方寸之间，看病只能请人抬或者呼叫120。”

蒋光群的老伴霍喜荣已在轮椅上困了6年，其间没有下过楼。楼下青少年宫的欢声笑语，成了最遥远的声音。“做梦都想到楼下转转，看看外面的变化。”霍喜荣说。

改善环境、提升品质，成为老院居民晚年最迫切的愿望。

跳出“大拆大建”，探索“增容不增户”

转机出现在2025年。当传统“大拆大建”退场，江岸区开始探索全新的危旧房自主更新改造路径——危旧房合作化改造，居民自愿成立合作社，自发申请“原拆原建”。2025年12月25日，解放大道1427号（原汽车工业总公司大院）被列为试点。

江岸区住更局城市更新科负责人汤兰告诉极目新闻记者，该区是老旧小区集中区域，探索危旧房自主更新势在必行。解放大道1427号被鉴定为C级危房，居民常年共用厕所和厨房，改造意愿十分强烈。这里作为武汉首例“增容不增户”通过运营实现长期平衡的试点，不同于通过增容卖房来平衡资金的逻辑，该项目不仅有政府政策支持、产权主体出资，还有实施主体投资建设，通过“多业态运营”实现长期平衡，这在危旧房自主更新工作中极具示范意义。

通过此次合作化改造，居民不用搬离故土，只需出建设成本——每平方米约1000元。蒋开炳算了一笔账：“我家有60多平方米，要交7万多元。这个地段旁边房价两三万元一平方米，用这点钱换一个独门独户的电梯房，太值了！”

政策的人性化设计，迅速点燃了居民们的改造热情。不到三个月，45户产权主体的签约率便飙升至98%，创下全市同类项目推进速度新高。

四十版方案打磨，化解众口难调困局

然而，思想破冰只是第一步。西马街道副主任张建民坦言，最大的难点在于签约阶段“民意统筹难”。口头支持容易，落到纸上签字，各家各户的利益诉求便浮出水面：有人嫌面积小，有人纠结历史分房不公，还有人因继承纠纷僵持不下。

面对这盘“众口难调”的棋局，街道和合作社没有强行推进，而是将方案前前后后修改了20多次，优化了40余稿。专班人员挨家挨户算账：算经济账、生活账、长远账，把政策掰开揉碎讲通透。

最典型的是一户面临解放大道的商户，改造后门面从三档调为两档，商户坚决反对。专班没有硬来，而是请出老领导，从商业设计角度帮他分析：虽然门面数量少了，但层高从3.2米提升至4.8米，业态从住宅改为纯商业，商业价值反而会提升。最终，商户欣然签约。

一户兄妹四人因房产继承纠纷闹得不可开交，有人远在广东，沟通困难。街道组建了专项攻坚小组，联动外地亲属做工作，在保障产权不变、不影响施工进度的前提下，量身定制协调方案，取得了兄妹四人的首肯。

正是这种“把难题留给自己，把方便让给群众”的态度，让签约路上的“拦路虎”逐一化解。

国企长周期运营，老院子将迎来新生

“我有51年党龄，带头签约！”苏大同说。7月1日，项目现场成立了临时党支部，老党员们不仅自己签名，还纷纷当起“宣讲员”。

目前，老院子45户居民中，只有1户因特殊情况尚未签约。沟通工作正在持续进行，离100%的签约目标指日可待。

这场改造并非政府或居民的单方面投入。国企湖北联投作为社会资本方，一次性投入数千万元用于建设。资金回收不靠卖房，而是靠车位、保障房及养老设施的长期运营收益，预计需要20年才能实现微利持平。这种长周期、微回报的投资方式，既探出了危旧房自主更新的新路子，更体现了国企担当，也确保了项目的公益属性。

居民的过渡安置按每平方米35元的标准发放安置费，足以让住户在外租房周转，建设工期预计不到2年。

“明年说不定就能搬进新房了。”王为说。

蒋开炳已经迫不及待：“新房子有电梯，厨房、厕所也都是自己的。能在有生之年住上这样独门独户的房子，知足了。”

从“要我改”到“我要改”，从大拆大建到自主更新，解放大道1427号的这场实验，让“城市更新”变得更加具体而温暖。

“项目通过居民出资、政府支持、市场主体投入建设并长期运营，实现微利平衡，破解了‘资金从哪来’‘民意怎么统’‘建好谁来管’三大痛点。”汤兰如是概括解放大道1427号试点的核心突破。作为武汉首个“增容不增户、运营平衡投入”的危旧房合作化改造项目，这个53年老院子正以“居民自改、政策赋能、国企主导、政府保障”的闭环模式，蹚出一条可复制、可推广的“江岸模式”新路径，为老旧危旧房改造提供了标准化范本。在寸土寸金的“汉口之心”，让老居民在故土安享晚年，让老房子重获新生，或许正是武汉这座城市最温润的底色。