新洲法院十年积案破局 圆了市民“安居乐业梦”

新洲法院

湖北日报全媒记者刘畅 通讯员王臣

一本房产证，牵动业主心。近日，武汉市新洲区某小区业主代表将一面绣有“尽心尽责为民解忧，情系百姓公正无私”的锦旗送到新洲区法院破产审判团队手中。锦旗背后，是一起破产清算案件中依法撤销低价债权、追回破产财产、为业主办证扫清障碍的司法为民暖心故事。

依法撤销低价转让守住底线

2023年，某房地产开发公司因经营困难陷入停滞，被相关部门吊销营业执照。公司股东向新洲区法院申请强制清算，法院指定某律师事务所组成清算组。因公司资产不足以清偿全部债务，公司进入破产清算程序。该律师事务所依法担任破产管理人，负责清算事务。

强制清算程序启动之初，承办法官发现，破产企业法定代表人在强制清算受理日前一个月内，以明显不合理低价将公司债权转让给第三人。该债权是破产企业名下唯一可变价资产，若不纠正，将严重损害全体债权人利益。

破产审判团队立即指导破产管理人与受让人沟通，受让人承认错误并积极改正，债权转让行为成功撤销。此举让破产管理人与债权人之间建立了信任桥梁，为后续工作奠定了基础。

接力破解“办证难”

随着破产案件推进，新难题出现：破产企业开发的商住项目早已停止经营，许多房屋已售出，业主支付了全部购房款并实际居住或已收取租金受益多年，但房屋登记仍在破产企业名下。企业进入破产程序后，业主心急如焚，不断向法院咨询办证问题。

破产审判团队一方面依法推进清算程序，指导破产管理人核查不动产情况，另一方面逐一联系业主，细致了解需求，耐心安抚情绪。

经深入调查，这些房屋虽登记在破产企业名下，但业主已支付全款并长期合法占有，其物权期待权依法应予保护，此类房屋实质上不属于破产企业财产，不应列入破产财产用于清偿债权。

为缓解矛盾，破产审判团队逐一联系债权人，释明不动产特殊性。取得债权人理解后，将相关认定情况在第一次债权人会议上公示，没有债权人提出异议。

由于房屋登记仍在破产企业名下，业主无法自行办理过户，办证需求十分迫切。经了解，部分业主前期未能办证的原因，主要是因时间久远，部分发票、合同遗失，想办证但无法联系上公司。破产审判团队遂指导破产管理人一方面委托商铺业主代表转发公告，并在小区公告栏及业主群发布办证通知，收集业主的办证申请；另一方面，破产管理人咨询政务服务中心，了解办证所需材料及办理手续，联系破产企业原法定代表人和财务人员，让其积极配合业主寻找遗失资料、补齐办证所需材料。

查找资料又遇难题。该项目于2008年6月30日交房，共建有1170套房屋，破产企业原档案室中存放着从土地取得、规划许可、施工建设到竣工验收、房屋测绘、销售备案等各环节的档案资料，涉及1170套房屋的合同、发票、建设、规划、测绘、税务及原始产权证明等各类材料，卷帙浩繁。要在其中找到部分业主遗失的合同、发票等关键材料，无异于大海捞针。为此，破产审判团队指导破产管理人联合破产企业原法定代表人和财务人员，不厌其烦，不辞辛劳，逐册翻阅历年档案，最终在积压的档案中找到了部分业主遗失的关键材料，同时协助业主补齐相关文件，顺利办理了过户手续。

一本房产证，牵动业主心

本案中，破产企业资产根本不足以覆盖税款债权，普通债权人清偿率几乎为零。另外，在核查申报的债权时，发现业主在购买商铺时还与经营管理公司签署《商铺委托管理协议书》，经营管理公司每年需向业主支付固定年回报的租金收益，破产企业对租金支付承担连带责任，经营管理公司自2014年3月起已欠付业主一年租金。

考虑到该类租金债权系主要债权，且债权人多为自然人，为妥善推进清算工作，经破产审判团队协商，破产管理人主动让渡了一部分案件报酬，并沟通破产企业法定代表人筹措一部分资金，专项用于清偿租金债权，最终完成了清偿工作。这一暖心举措让债权人收到期盼已久的款项，有效维护了其合法权益。

“十几年都想办证，结果发票、合同都遗失了，想了很多办法都办不了，现在总算是圆梦了！”业主将锦旗送给法官时激动地说。

从撤销违法债权转让、追回被侵占资产，到协助业主办理不动产权证书，再到专项清偿业主租金债权，新洲区法院破产审判团队与破产管理人一同将新时代“枫桥经验”融入破产审判实践，依法高效、用心用情用力推动矛盾实质性化解。让更多群众的合法权益在法治阳光下落地生根。