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二套房贷首付降至四成 二手房满两年免营业税
发布时间:2015-04-14 15:18:14来源:荆楚网进入电子报

  荆楚网消息(记者 冯梓晔)3月30日下午,中国人民银行、住建部及银监会联合宣布,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,购买第二套普通自住房的首付比例将降低至40%;使用公积金贷款购买的首套普通自住房的首付比例则降至20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

  新政策发出前,武汉对于第一套房贷还清的,可以享受首套房待遇,首付最低可三成;如果第一套未还清,则二套房首付为7成;三套房禁止贷款。 公积金贷款首套房90平米以下的,首付可以两成,90平米以上则为三成。如果一对夫妻首次使用公积金贷款,家庭名下只有一套小于140平方米住房,或夫妻已使用公积金贷款购房且该笔贷款已结清,且现住房面积在140平方米以下,再次申请公积金贷款的,视为二套房。

  新政策出台,意味着购房政策彻底松绑。湖北房地产经济学会常务理事、中国指数研究院(华中)市场研究总监李国政表示,从商贷方面讲,按照最新规定,不论首套房贷款还清与否,二套房首付可4成首付,相较于武汉原有7成要求大为降低,让普通家庭的购买力得到释放,对中高端住宅销售都是利好。

  从公积金方面讲,武汉此前二套房贷款有一个现有住房不得大于140平方米的条款规定,财政部则不与现有房屋面积挂钩,显然门槛放松,这对于一些此前买了大户型的家庭再次购房促进作用最大。

  这几年,武汉楼市成交一直处于旺盛状态,2014年武汉住宅成交1790万平方米,跃居全国第一位,连续三年创出新高。2015年第一季度,武汉住宅成交预计破4万套,而去年第一季度为3.5万套。今后几年武汉每年开通一条地铁,城建、产业、人口仍有提升空间,但库存及供应量也相当可观。李国政认为,在这些综合因素的影响下,加上新政助推,可以预计武汉楼市去库存将加速,三环线以内整体市场上半年实现触底回稳,不排除有项目开始借地铁政策等利好涨价,整个武汉楼市也有望迎来货真价实的“金三银四红五月”。

  另据楚天金报:

  二套房贷款首付降至四成

  二手房满两年免营业税 利好刺激下江城楼市难言涨

  楚天金报讯(记者刘嗣晶 戴辉 曾茜)昨日下午,央行与住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),称“对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%”。

  与此同时,财政部、国家税务总局也联合发布消息,我国将从2015年3月31日起调整个人住房转让营业税政策,其中个人转卖已购普通住房,免征营业税的期限由目前的购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。

  此外,用公积金购买首套房最低首付比例降为20%,用公积金购买二套房首付最低比例为30%。

  ■本地声音

  银行:最快今日有细则

  昨日,记者找工行、农行等本地多家银行求证,得知本地各银行暂时并未接到央行或总行发来的通知。“在网上看到消息了,但总行还没通知过来。最快周二,慢的话本周之内,总行就会发通知给我们了。”昨晚,一家国有银行房贷部徐姓科长告诉记者,另一家国有银行省分行从事开发贷人士的说法与徐科长类似,“快的话明天就能收到总行的细则”。据记者了解,此前在商业贷款业务中,本地绝大多数银行执行的二套房首付比例为六成。

  昨日,武汉房管局、武汉公积金中心有关负责人表示,已关注房产新政信息,武汉具体执行时间将会统一发布。

  地产商:推动好盘销售

  美联地产总经理卞涛认为,新政利好一二线城市,房产新政对于市场而言当属正面推动,其影响力将在一二线城市更为明显,而三四线城市受限于供求关系,新政的作用未必很大。

  庭瑞地产有关负责人说,对于地段好、交通便利的湖景房来说,房产新政是个“加速推进剂”,比如毗邻汉阳永旺商圈的观澜高尔夫楼盘,现在一天可卖几十套,预计新政会加速类似商品房的销售进度。

  市民:选房的空间更大

  “二套房首付降低了,我们可以多选选房子了。”昨日,看到网上弹出的消息,市民何女士立刻给老公打了个电话。

  何女士告诉记者,为了孩子读书,家里准备在武昌街道口附近买套学区房,但因手头上的闲钱不多,可供挑选的房子都偏小,不是很合心意。“我们有50万元做首付,之前首付六成,只能选总价不超过83万元的房子,基本上都是一室一厅或者小两室,”何女士说,“首付降低到四成,意味着我们可以选125万元以内的房子了。”

  ■算经济账

  130万的房首付能少26万

  家住武昌的罗先生,此前已经看好了一套总价130万元的房子,正准备去申办商业贷款。如果首付六成,罗先生需要付78万元首付,贷款52万元,按20年等额本息计算,月供3960.08元,总利息43万元。如果首付四成,罗先生仅需付52万元首付,贷款78万元,同样20年等额本息计算,月供5940.12,总利息64.5万元。“虽然贷款利息多了,但节省的26万元可以用来投资,可能赚得更多。”罗先生查了一下,眼下二套房贷款利率为基准利率的1.1倍,6.77%,“现在牛市来了,炒股或者买基金,都会比这个赚得多啊”。

  而对于使用住房公积金购房的市民来说,则更加划算。调整后,用公积金买首套房的首付降至20%,同样一套160万元的房子,以前首付需48万,今后只需32万元。

  50万的二手房过户费省近3万

  在街道口租房住的郑瑜,最近正准备在武汉买一套房,预算是首付在15万元左右,总价50万元左右。“本来准备买个装修好的二手房,可以直接拎包入住。可是问了好多家,50万左右的,过户费和中介费一起,得五六万元。”这让郑瑜不得不暂时放弃二手房。

  如今,郑瑜对二手房产生了兴趣,“‘满5’改成‘满2’,接下来应该会有不少两三年、甚至一年多的房子挂出来。”世纪宏图不动产房屋经纪人辛海告诉记者,“5.7%的营业税免了之后,房屋过户费就从8.3%降到2.6%。”“50万的房子,过户费可以少花接近3万。”郑瑜说。

  ■趋势预测

  地产商不敢轻易喊涨

  中国地质大学教授殷跃建认为,武汉房价应该暂时不会快速上涨,看武汉实施的速度和跟进的程度。房产新政是影响房地产的重要因素,但不是主要因素。他认为,主要因素是供需矛盾,武汉房地产供远大于需求。目前武汉在售房1400万平方米,至少需要10个月到一年来消化。殷跃建预测,今后武汉房价会有涨有跌,中心城区交通配套好,景观好会涨,像三环线周边景观房会涨,新城区房子可能会跌。

  中国指数研究院华中分院研究总监李国政表示,在巨大的库存压力下,各楼盘都不敢贸然涨价。21世纪不动产武汉区域市场总监黄蕾认为,新政大大降低了购置二手房的税费成本,二手房市场的春天将到来。

  新政出台,许多买房者开始跃跃欲试,现在是买卖房的最佳时机吗?殷跃建认为,2012年以来,武汉土地供应量一直在全国数一数二,成交量、房价都已站在“山顶”,不存在抄底,房价今后会保持微涨微跌的平稳状态,因此不建议马上出手。

  地产股还有上涨空间

  受市场猜测降低二套房贷首付比例消息影响,昨日午后A股地产板块狂飙,涨幅超5%,“招保万金”集体“暴动”,多只股票涨停。“从盘面来看,一二线蓝筹股正在再度崛起,而地产股就是其中的代表。”长江证券汉口友谊路营业部高级投资顾问李凯分析,去年年底地产股进行了回调,现在正是行情重振阶段。对于地产股的后市,李凯认为“短期不用恐高,买入的时机将来临”。“地产行业因为政策利好,短期内还有上涨空间。”金百临咨询分析人士秦洪对记者说。招商证券相关分析师表示,最新经济数据显示经济下行和就业压力仍然比较大,政策需要做出响应。二套房最低首付的调整有助于进一步释放刚性需求,稳定房地产价格和房地产市场,优秀的地产股有上涨空间。

  另据楚天都市报:

  楼市重磅“组合拳”密集出台:昨日下午,央行、住建部、银监会联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%,公积金贷款首付比例也一并下调。同时,财政部、国家税务总局联合发布消息,二手房营业税免征期限从5年变为2年。

  分析人士认为,无论是降低二套房首付,还是降低二手房营业税计征门槛,对释放改善性购房需求、盘活房地产市场闲置存量房,从而促进房地产市场平稳健康发展,具有积极意义。

  购买二套房首付款不低于40%

  新规明确,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%。

  此前,购买二套房最低首付比例为60%。中原地产首席分析师张大伟认为,新政调整力度之大,远远超过市场预期。以一套市值100万元的房屋为例,按照原有政策,首付款为60万元,现在则只要40万元。

  楚天都市报记者昨日采访发现,武汉各大银行尚未对二套房贷政策做出调整。目前主流做法为首付七成,其中兴业银行、中信银行最为宽松,最低首付为六成。二套房贷利率方面,各银行最低执行基准利率的1.1倍,最高执行基准利率的1.35倍。“二套房政策如有调整,从总行传达至分行一般需要一周左右的时间。”中信银行零售部负责人曹莉告诉记者,二套房贷首付下限调低,将进一步释放银行的自主定价权,不同银行执行政策的差异化将更加凸显。不过,由于房贷与其他信贷产品相比利润较低,不排除部分银行从盈利角度考虑,依然保持现有首付比例不变。

  公积金新政武汉其实已实行

  根据新政,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。

  实际上,这项政策对武汉而言并不“新”。该市数年前便规定,如果市民购买90平方米以下首套住房,申请公积金贷款,首付款比例最低为20%。因此,新政出台后,武汉首套房公积金贷款政策不会发生变化。

  同时,去年10月,武汉公积金中心调整二套房贷款政策,对利用公积金贷款购买二套住房的市民,首付款比例最低为30%。但值得注意的是,该市仍维持二套房公积金贷款最高四成的规定。也就是说,缴存职工利用公积金贷款购买二套房,除首付三成外,另外七成贷款,必须以四成公积金贷款加三成商业贷款进行组合。

  那么,武汉会不会根据新政,调整二套房公积金贷款政策?武汉公积金中心人士昨日表示,目前尚未有定论。

  二手房交易免税期限降至2年

  昨日,财政部、国家税务总局联合发布消息,调整二手房交易营业税征收政策。

  此前,办理房产证满5年的普通住房,进行二手房买卖时免征营业税;未满5年的二手房交易,营业税及附加税率为5.7%。

  根据新规,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  目前,武汉主城区对建筑容积率在1.5以上、单套建筑面积在140平方米(含)以下、总价不超过140万元(含)的房产,均属于普通住房。

  中指院(华中)市场研究总监李国政认为,根据统计,目前武汉二手房市场有40%左右的交易是5年以内房源。免税年限由5年调整为2年,相当于这部分房产总价将有所降低。

  “根据新政,二手房购房成本将大大减少,有利于活跃市场。”21世纪不动产市场总监黄蕾告诉记者,目前二手房交易的税费一般由买家承担,一套价值百万元的二套房,若购买年限在2年以上、5年以下,以前需要缴纳5.7万元营业税,房产总价达105.7万元,现在免征营业税,买家负担大大减轻。

  调整个人住房贷款政策,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房最低首付款比例调整为不低于40%

  <2年

  个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税

  ≥2年

  个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税

  个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税

  新政有望释放改善性需求

  实际上,无论是降低二套房首付,还是降低二手房营业税计征门槛,在业内人士看来,对释放“卖旧买新”、改善性购房需求,都将有积极意义。

  2014年,武汉住宅成交1790万平方米,跃居全国第一位,连续第三年创出新高。2015年第一季度,武汉住宅成交预计突破4万套,而去年第一季度为3.5万套,可见价格保持平稳的同时,武汉楼市成交一直处于旺盛状态。

  武汉房地产市场经过10多年发展,目前已进入改善性需求占主导的时期。以2014年为例,据亿房网研究中心统计,武汉主城区90平方米以上户型,成交占比达到65%,尤其是140平方米以上户型占比从4%左右提高到7%。

  正因如此,李国政分析,2015年,武汉楼市的总目标依然是去库存。在经历了限购限贷松绑、银行降息、首付降低、二手房营业税调整之后,这些“组合拳”对武汉楼市消费的刺激作用将在今后几个月不断显现,预计市场成交量提高幅度将达20%左右。

(作者:  编辑:周喆宇

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