楚天都市报1月9日讯（记者朱泽）“2018年圆了买房梦。新的一年，向美好明天加速奔跑。”2019年第一天，来自十堰丹江口的孔亮在朋友圈写下这句感慨。
作为武汉市刚需家庭优先选房政策的受益者，孔亮于去年11月份在汉阳建港附近购买了一套住房，结束了他长达一年的买房“陪跑”经历。
刚刚过去的2018年，像孔亮这样成功圆住房梦的个体越来越多，尤其是进入下半年，不少人都感觉房子越来越好买了。其背后，凸显的是武汉楼市供需结构在悄然发生逆转，开始从卖方市场向买方市场转变。
盘点2018年武汉楼市，几项数据令人关注：住房成交面积全国排第二，连续八年位居全国前三甲；土地出让面积全国第一。与此同时，武汉的住房库存面积则已连续五个月增加。
数据的背后，体现出供需关系在悄然发生变化，它将给2019年武汉楼市带来哪些影响。本报记者为此走访多个相关部门，条分缕析，希望给读者以参考。
·供求
从千人抢房到打折促销
上半年还是日光盘频现，下半年却鲜见日光，去年的武汉楼市，上半年与下半年的界限特别分明，呈现出完全不同的局面。
去年4月8日，是清明小长假节后上班第一天，洪山区白沙洲某项目前出现购房者背着被子排一公里长队的景象，在武汉人的朋友圈里刷了屏。“一个配套不怎么齐全的地方，数千人抢几百套房子，太恐怖了。”参与了此次交资料的罗先生感慨，整个过程中，每位参与的人脸上都写满了恐慌。
这是武汉楼市去年上半年最真实的写照之一。此外，全款优先、连夜排队等不正常买房现象频频出现，为恐慌性抢房潮写下了注脚。
到了下半年，楼市这艘大船在悄然中调整了航向。全装修房改卖毛坯、装修款可按揭、日光盘明显减少、楼盘促销“小蜜蜂”重现街头……正常楼市所具有的特征开始在武汉上演。“去年下半年，感觉同事亲戚朋友讨论房子的越来越少了，股市不好的时候同样如此。”不少市民表示。
据中国指数研究院统计，2018年，武汉新建住房供应2660万平方米，同比增长约15.1%。其中12月份供给创出年度新高，整个第四季度939万平方米，占到全年总量三成多。
2018年，武汉住房成交1810万平方米，同比下降 11.4%，但在全国大中城市销量普遍下滑情况下，依然夺得全国楼市销量第二名，且连续八年位居前三甲。
与去年相比，供应和成交数据一增一减，成为供需失衡状态有所缓解最有力的证明。
·土地
从高价抢地到多宗流拍
作为开发商的粮仓，土地招拍挂同样备受关注。
去年前六个月，武汉的土地市场延续了2017年的惯性，火热依旧。据武汉市国土资源和规划局数据统计，房企花了489亿元拍得426公顷土地，成交金额同比涨幅32.88%。中心城区优质土地资源极为稀缺，所以开发商不惜高价从城郊和新城区拿地，增加自身的项目储备。
而到了下半年，土地延期揭牌、无人报价流拍则时常出现。位于硚口区宗关的一宗地块，9月底延期揭牌，10月底因无人报价而流拍，12月底则终止挂牌，出让之路可谓一波三折。
全年来看，根据中国指数研究院统计，武汉土地出让金额1381亿元，位居全国第五，可规划建筑面积达4625万平方米，位居全国第一。
“面粉”的平均价格有所下调。2018年，武汉居住用地平均楼面价4722元，溢价率3.74%，这两项指标均低于2017年的4992元、11.33%。
湖北房地产经济学会常务理事李国政分析，土地市场的转冷，一方面是由土地出让方式的调整，采取了最高指导价等措施，避免了高价的产生。另一方面，外部金融环境逐渐趋紧，房企资金压力增大，高溢价抢地减少，大多数开发商更为谨慎，联合开发、底价成交成常态，导致流拍、延期现象也时有发生。仅去年8、9、10这三个月，武汉土地市场流拍地块高达7宗。
而从成交区域来看，蔡甸、东西湖以及新洲阳逻、洪山白沙洲等区域中的优质地块，仍是开发商争夺的热点。
·政策
开创性推出刚需优先选房
从购房者恐慌性抢房，到楼盘打折促销；从开发商高价抢地，到多宗无人报价而流拍。武汉楼市为何在短短一年之内完成了如此明显的节奏转变？
易居房地产研究院总监严跃进分析，这主要还是市场自身调节起到了主导作用。去年上半年，在各方因素的博弈下，武汉楼市的库存由于惯性而严重不足，很多项目因备案价格限制而迟迟不预售开盘，其中甚至包括不少处于购房置业热门区域的项目。
而到了下半年，在持续的博弈中不少开发商放弃了“以时间换空间”的幻想，转而在下半年陆续开盘出货，以完成全年业绩目标。此时，就如同股市的“杀跌”，越来越多的项目集中开盘，楼市开始从“卖方市场”向“买方市场”转变。贯穿全年，则是信贷利率的不断攀升，推高了投资炒房的成本，挤走了不少泡沫。
在严跃进看来，主管部门遵循“因城施策”的原则，采取了一系列精准调控的措施，也是武汉楼市退烧的另一个重要因素。如去年2月份开始，武汉开始试点“刚需无房家庭优先选房”的新政，从供应端精准调控，这在全国来看是一个创举。
一年的时间里，该新政从试点到全面铺开，并且不断深入。到去年11月份，该新政的适用范围极大增加，武汉市预售备案均价低于20000元每平方米的新建商品住房项目中，开发企业应拿出户型建筑面积低于140平方米的准售房源，采取公证摇号方式随机选取不少于80%的比例纳入优先选房范围，汉阳四新、洪山白沙洲等6个热门区域比例则为100%。
此外，武汉还进一步加强了对开发商预售资金的监管、对销售全过程进行监管、出台全装修房管理规范等。
李国政表示，一系列组合拳的落地实施，使武汉房地产市场秩序进一步得到改善， “一房难求”现象缓解。
·前瞻
楼市调整格局仍将持续
随着楼市调控持续深入，武汉房价涨幅也继续放缓。去年12月15日，国家统计局发布的数据显示，武汉11月新建商品住宅销售价格环比上涨1.6%，涨幅小于10月的2.5%和9月的3%。
库存方面，截至去年11月底，武汉已批准预售尚未网签的商品住房139254套，面积1480.38万平方米。不出意外的话，截至本月目前武汉新建商品住房库存将连续五个月增加，面积则将超过1600万平方米，全部卖完至少需9个月。市场天平继续向购房者倾斜。
李国政认为，今年，武汉市将推进稳地价、稳房价、稳预期“一城一策”试点，培育发展住房租赁市场。从市场供需来看，市场调整的格局仍将延续，部分热门区域供给大增。同时，大光谷经济圈热度不减，拉动五里界、葛店、红莲湖、梧桐湖新城等区域发展。
对于购房者来说，李国政建议，今年置业应更加注重房子本身的品质，从建筑质量、生活配套等方面考量，选择有轨道交通的区域，这样才能更好地满足“居住”的需求。
