荆楚网（湖北日报网）讯（通讯员 张涛、谭静怡）李某在武汉东湖高新区的一处高端小区购入商铺，计划经营一家水果店，但就在他满怀憧憬地准备装修时，法院的封条却突然贴在了他的商铺门上，这让李某措手不及，他确信自己并无任何涉诉案件，这究竟是怎么回事？
带着疑问和不满，李某匆匆来到武汉东湖新技术开发区人民法院，希望能得到一个合理的解释。
在执行事务中心，李某遇到了负责此案的执行法官，她为李某解释了房产查封的原因。
“您购买的商铺的开发商——某地产公司因为涉及多起服务合同纠纷，目前已有25件执行案件进入强制执行阶段，在执行过程中我院依法查封该地产公司名下的多套房屋，您购买的商铺也在其中。”
“但是我已经支付了全部房款，并且拿到了商铺的钥匙，为何我的商铺还会被查封？”李某十分不解，自己经过合法渠道以市场价购入该商铺，并未参与到地产公司与其他人的纠纷当中，为什么最终也要被查封。
见此情况，执行法官耐心地安抚李某：“请您稍安勿躁，根据最高院《办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，结合您向我们描述的情况，您可以以案外人的身份向我院申请执行异议。如果最终认定理由成立，将裁定中止对该标的的执行”
“怎么样才算认定理由成立？我需要准备哪些东西？”李某焦急地询问。
“需要满足四种情形，即证明在法院查封之前您已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院的要求交付执行，最后是并非因自身原因未办理过户登记。”
图为执行法官与案外异议人。通讯员供图
随后，在执行法官的指导下，李某迅速整理并提交了《商品房认购书》《商品房买卖合同》以及转账交易凭证等关键证据作为执行异议申请书的附件。
执行法官对李某提交的材料进行了仔细审查，确认李某在涉案商铺被查封之前确实已经签订了合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款，此外，李某还办理了交房手续并拿到了涉案商铺的钥匙，由于某地产公司涉诉导致的查封，李某一直无法办理过户登记，但该情况也符合“并非因买受人自身原因未办理过户登记”。
基于这些发现，2024年4月，执行法官决定中止对涉案房产的执行，并向李某解释了相关法律依据和后续流程。
图为异议人李先生为法院送来锦旗。通讯员供图
“太谢谢你了谭法官，我真的很担心商铺会被强制拍卖，这下终于能放心做生意了。”几个月后，李某的水果店顺利开张，新鲜的水果和热情的服务吸引了大量顾客。
东湖高新区法院提醒广大购房者：若所购房屋为预售房屋，购房时务必核实房地产开发企业是否已取得商品房预售许可证。要规范签订书面买卖合同，合同内要写明商品房买卖主要事项，如：商品房基本状况、销售方式、商品房总价款、付款方式、付款时间、办理产权登记有关事宜、违约责任等。签订书面合同后要积极督促房地产开发企业向房屋所在地房产交易管理部门办理备案登记。支付购房款时尽可能注明“对应房号房款”用途，使支付凭证、收款凭证、具体房屋可以一一对应。
