武汉楼市均价过万已成历史 二季度均价跌至6315元

    图为：今年1-6月武汉新建商品房成交均价（元）

    图为：去年与今年前6月新建商品房成交对比图

    楚天都市报讯 （记者陈珂）有点出乎意料，武汉今年上半年的房地产市场，以6月成交量创出25个月新高，惊艳收官。

    进入2012年，在经历头2个月的极度低迷后，从3月开始，武汉楼市进入快速恢复阶段。

    3月成交11149套、4月成交10245套、5月成交9989套，直到6月成交12108套，不断刷新武汉“限购”以来的成交记录。

    市场不再否认——武汉楼市已经从去年下半年的冰封中，逐渐恢复。纵观上半年武汉楼市，开发商继续“以价换量”、公积金政策微调、央行3年来首度重启降息，终于让观望中的刚性需求开始释放，1~6月，武汉住宅成交达到55872套，比去年同期增长5498套。

    菩提苑营销总监周本俊告诉记者，今年1月恰逢春节、2月天数比较少，都属楼市淡季，同期开发商推盘规模也比较小。进入3月之后，市场才逐渐接受房价目前已经处于一个相对合理区间，成交开始反弹。“市场需求不是突然爆发，而是去年以来不断促销让利的结果。”

    在成交量快速恢复的同时，房价却保持平稳。自2011年武汉房价涨幅6年来首度跌到个位数之后，今年1季度武汉商品住房均价为6327.11元/平方米，环比下降2.21%；2季度均价进一步回落到6315元。

    “虽然回落幅度不明显，但房价快速上涨的势头已经被抑制了，这是本轮宏观调控最大成效。”中国指数研究院（华中）研究副总监李国政表示。

    与此同时，在经历前几年房价快速上涨之后，汉口中心片区和武昌中心片区，前年双双迈入均价过万门槛。但今年6月底，两大片区均价均回落到万元以内，武汉亦再无均价过万片区。

    2005~2010年，武汉住宅成交量不断放大，比成交量变化更惊人的，是房价年均增长超过30%！但从2011年开始，武汉均价涨幅回到个位数，而进入2012年，房价更开始环比小幅下跌。“开盘必涨”、“2期单价必超1期”等现象，在今年上半年终结。

    “量在价先”，是股市和楼市运行规律之一，武汉楼市上半年表现出来的却是“量涨价稳”，这是价格变化的前奏？还是意味着武汉楼市已进入自我修复的过程？

    对此，武汉市房管局人士分析，在目前的宏观环境下，开发企业的定价正在向理性回归，并加大优惠力度促销，这将让商品住宅的均价保持平稳。

    成交量恢复、刚需入市、改善性购房增多、部分刚需盘小幅涨价、降息带来政策微调预期……上半年武汉楼市的变量的确不少，但真正改变环境的大变化并未出现（如取消限购），这意味着目前的变化，都是市场自我调整以适应环境的手段。只要大环境稳定，楼市或仍将在“自我修复”中，继续回归理性。

4大关键词解读上半年武汉楼市

    楚天都市报讯 □本报记者陈珂

    关键词

    再现千人排队

    汉阳滨江某楼盘开盘现场，黑压压千余人挤满售楼部；江夏汤逊湖桥附近楼盘开盘，早上5点即出现排队人群……再加上夜间开盘、3分钟选房等现象不断出现于武汉楼市，这些在楼市旺季中才出现的场景，今年上半年再度上演。

    不仅刚需市场需求在恢复，今年6月，武汉套均成交面积也突破100平方米。对比此前90平方米以下房源占大头，这一数据表明，改善性需求也在复苏。

    此前，武汉开发商推盘，为适应首次置业刚需客户的胃口，户型主力多为80-90平方米房源，而4月以来，武昌滨江、汉阳滨江，都有超过150平方米、针对改善性需求房源推出，这或是拉高套均面积的原因。

    湖北省社科院房产金融专家叶学平认为，去年由于限购等一系列调控措施，导致刚需陷入观望而改善性需求被压抑，但经过开发商一轮打折促销，目前房价已位于一个相对合理的阶段，让这部分需求得以释放。

    关键词

    保障房批量入市

    今年1季度，在武汉商品住房销售价格段统计中，价位在4000元/平方米以下的商品住房，成交量占比最大，共实现销售7249套，占总成交量30.81%。2季度，这个价位商品房成交量继续放大，达到7943套。

    实际上，目前在东西湖、江夏等远城区，要找到4000元以下的房源也比较困难，缘何这一价位的成交量却如此之大？武汉市房管局对此并不讳言——经济适用住房等保障性房源加大上市力度，促进政策性低价房源集中成交，拉低了商品住房整体均价。

    记者了解，今年以来，武汉经适房、限价房、棚户区改造房源等保障房成交比例，已经达到月度市场总成交的近3成。

    武汉市房管局人士认为，加大保障房上市力度，本身就是本轮调控的一个环节。仅今年武汉就将竣工公租房超过万套，随着保障房建设规模扩大，更多群体将通过该渠道解决住房问题。

    中南财经大学房地产研究所所长张东认为，更多中低收入者不再需要市场化手段购房，将保障和市场界定清晰，本身也有利于市场健康发展。

    关键词

    调控“微调”

    如果说今年6月，央行3年来首度开启降息通道，是今年上半年最大的政策变化，那么银行再度有条件发放9折利率房贷，就是操作层面最大的变化。即便具体到武汉一座城市，上调公积金贷款最高额度、远城区居民可使用公积金在主城区购房等，都似乎意味着今年上半年，影响楼市的政策，正在不断调整。

    与此同时，对于本轮调控最核心的手段——限购，也被市场猜测，可能会被即将出台的“房产税”所取代。

    对此，克尔瑞（华中）总经理吴洋此前对记者表示，从政策面不断的表态看，房地产市场的调控，也许的确不会再加码，但短期内，也看不到政策放松的迹象，现在的政策微调，更多应看成是对过于严厉调控的修复。

    关键词

    以价换量与坐地起价

    去年下半年开始的“以价换量”策略，在今年继续发酵。徐东片区开盘9000元、鲁巷开盘8000多元、汉阳滨江楼盘均价7500元……这样的定价策略，在上半年的武汉楼市频繁出现。

    但与此同时，此前在汉阳钟家村片区、后湖片区、南湖片区掀起价格战的楼盘，却在今年上半年悄然提价200~500元/平方米。几家开发商对此解释一致“新推的房源户型和朝向都和此前不一样，现在推的是‘楼王’，并不存在涨价。”

    以价换量与坐地起价，两种现象，并存于上半年的武汉楼市。

    亿房网陈龙告诉记者，据其监测，去年以来销量较好的楼盘，近期价格地区有小幅波动的态势，这可以看成是开发商对市场成交恢复后的一种试探。但对于大多数项目来说，跑量仍旧是必然选择，如果过于高估市场接受能力或明显高于片区竞争楼盘，一旦开盘没有实现快速销售，再重新调整定价就会牺牲时间成本，得不偿失。

楼市库存逾12万套 下半年房价难言反弹

    楚天都市报讯 （记者陈珂）如果限购的调控大环境不变化，正在恢复中的武汉楼市，下半年又将何去何从？

    截至去年年底，武汉楼市库存预计已超过10万套，数据显示，今年上半年武汉新增住宅供应套数接近7万套，即便减去已经成交的5万多套，总库存量超过12万套，库存的压力仍在增长。而供应大量溢出导致库存高企，引发去年下半年以来的价格微调，若该现象继续维持，让下半年的房价很难出现明显反弹。

    但值得留意的是，今年上半年，武汉土地出让市场上，土地出让面积较去年下滑超过10%，开发商拿地热情仍旧低迷，土地多以底价出让为主。对此，克尔瑞的分析是，开发商减少新开工面积，势必会影响2013年之后的有效供应，但从今年情况看，在经历一波热销后，开发商库存情况并未从根本得到缓解。

    正因如此，目前市场普遍的判断是，“限购、限贷”依然是调控底线。从整体来看，短期新增的流动性、刚需释放及利率优惠，仅能防止行业景气度继续恶化，尚不足以支持市场整体反转。今年下半年，不会重蹈09年房价快速上涨的过程，有望延续以价换量的过程。