昔日物业管理常亏损 如今自治有方结盈余 青山一老小区向居民退还管理费

图为：宏盈花园居民自发当志愿者巡视小区安全

楚天都市报记者张皓摄影：楚天都市报记者曲严

“您停一下，过来领钱。”62岁的夏福清接孙子放学回家，经过小区大门时，门卫叫住了他。这是9月4日下午，发生在青山区红卫路街宏盈花园的一幕。

宏盈花园是个近20年的老小区，由于各种原因，原来的物业管理时常年亏损，7年前无奈离场。此后，小区居民坚持实行自治，近两年来收支逐渐出现节余，如今还为居民发起了福利，退还近两年的管理费。

前日，楚天都市报记者来到宏盈花园，探访了这个老旧小区蝶变的历程。

居民意外领到退还的管理费

宏盈花园位于青山区65街七棉路。9月12日上午，记者来到小区看到，整个小区不大，共有6栋7层的居民楼，住有260多户居民。虽然楼房样式和外部墙面看起来有些老旧，但小区的水泥路面和旁边的停车线很新，车辆有序停放，整个小区看起来干净整洁。“现在比以前发生了翻天覆地的变化。”居民廖爱荣告诉记者，她是2000年购买的这个小区的房子，95平方米两室两厅，当时每平方米才1600元，现在二手房均价已经卖到1.6万元了。刚入住时小区的道路比较窄，因为没有划停车位，一些业主随意停放车辆，还引来了非小区居民停车，小区显得十分杂乱，通行也不方便。

变化不仅仅是眼前这些实实在在看得到的，更有居民心中可感可知的惊喜。9月初，小区贴出了给居民退还管理费的告示。原来，近两年小区收支有节余，业委会的工作人员在小区门房里为业主们发福利，退还管理费。夏福清领到了退回的近两年的管理费600元，这让他感到很意外：“之前有物业公司管理的时候，每年总是亏损的。”

小区经济的好转，门卫王志刚也感受到了，如今门房里安装了一台新空调，“以前只有电扇，一到夏天吹的都是热风。”

小区原物业常年亏损无奈离场

时间回到2000年，宏盈花园建成初期，小区物业先是由开发商在代管。

这个小区比较特殊，6栋居民楼中，有2栋属于单位的房改房，居民用水实行的是一户一表。而另外4栋属于商品房，实行的是一个总水表、分表到户的模式。时间长了，这4栋便出现了水损，居民家的分表用水量加起来，总是比总水表要少。

当时的物业费，并不是按照面积定的，而是按户型收取。九十多平方米的小户型，每户每月25元，一百二三十平方米的大户型，每户每月30元。

这项物业费，当时也叫分摊费。主要用于每户上交环卫部门垃圾清运费5元，水泵供水和楼道灯照明电费10元，小区清扫卫生的保洁人员工资（大户型15元，小户型10元）。

随着水管的老化破损，总水表和分水表之间的自来水管漏损越来越大，收支入不敷出，2012年，代管的物业公司无奈撤离了小区，欠下了4000元左右的水费。

改造水表停车位后收支有节余

“那时小区遭遇停水困境，居民生活十分不便。”小区居民胡华中清晰地记得，当年物业撤走后的小区景象：垃圾无人清运，小区的两个入口连门都没有……

在才聚社区居委会的组织下，宏盈花园小区很快成立了业主委员会，胡华中就是成员之一。三年一届，前不久已经进行了第二次改选，胡华中如今仍是义务服务小区居民的业委会成员。“漏水问题必须解决，但水漏检查和维修起来都十分困难，不是一时半会的事。”胡华中说，当年业委会和社区群干专程前往水务部门协调，请求先保证居民供水，欠费问题想办法慢慢解决。

为了彻底解决水损问题，2017年底，由每户出资500元，政府补贴一部分，整个小区实行了一户一表的改造，所有入户的水管也都进行了更新。“这是小区收支扭亏为盈的转折。”胡华中说，去年4月，小区安装了车辆自动识别系统后，车辆停放开始收费：业主每月每车80元，临时停车半小时内免费，每小时3元，每天20元封顶。这样，小区又多了一笔公共收入。目前，小区公共收入已有6万元左右，所以才考虑为居民们发福利，返还管理费。

民生工程助力老旧小区蝶变

宏盈花园居住环境的显著改善，小区网格员胡燕感触颇深：“这个老旧小区的居民楼没有电梯，以前走门串户，楼道黑灯瞎火的，扶栏也是锈迹斑斑。如今灯光明亮，墙壁和扶栏粉刷一新。”

宏盈花园居民幸福感获得感大幅提升，在才聚社区居委会书记佟艳看来，是小区居民团结自治、凝聚民心的结果。小区没有物业安保力量，居民们就成立志愿者巡逻队。

去年7月，15门3楼有户居民家里窗子冒出烟雾，原来是家中没人锅里煮糊了，巡逻队员廖爱荣当即想法联系户主赶回了家，避免了火灾的发生。巡逻队员夏福清每次看到有人骑电动车过快，会善意地提醒：“慢一点，小心安全。”

而小区硬件的改善，佟艳则认为离不开政府民生工程的助力。

“当年物业公司撤场后，居委会曾协调邀请过两家物业公司，但对方都不愿意接管。”佟艳说，这个小区体量小，收取的物业费低，除了水损的问题外，还有居民房顶漏水等问题，另外，小区公共维修基金一共只收到3万元。物业公司都是营利性质的，自然没谁愿意接手这个“资金少、问题多”的小区。

佟艳说，2017年下半年，政府补贴小区实行一户一表用水改造；2018年上半年，政府先后拿出了7万元的惠民资金，对漏水的房顶以及公共楼道、防盗门、灯泡灯管进行了维修；区里实施海绵城市改造，小区实行雨水污水分离。正是有了这一系列的民生工程改造，才使得小区的公共环境大为改善，小区公共收益得以增加，形成如今安居乐业的大好局面。