智库专家点评营商案例丨黄金川：盘活城市资产是推动高质量发展的关键

荆楚网（湖北日报网）讯（记者黄菲 通讯员熊夫、胡书骋）日前，孝南区举办2025年度营商环境优秀案例发布会，中国科学院大学教授、中国科学院地理科学与资源研究所城市室副主任黄金川出席会议，现场为孝南区自然资源和规划局副局长何永明发布的《探索政府储备土地“用、售、租、融”管理模式》案例进行点评，并展开主题演讲。

孝南区2025年度营商环境优秀案例发布会现场。

何永明介绍，孝南区创新建立储备土地“用、售、租、融”管理模式，对历年储备土地资产进行全面系统清理，形成可利用地块清单500余条，打造了篮球场、口袋公园、智慧交通服务体和文化街区等空间；按区位、规划、市场划分地块类型，精准供地保障重点产业链，并构建“租赁现金流+专项债”支撑体系，缓解短期压力，确保长期平衡。

中国科学院大学教授、中国科学院地理科学与资源研究所城市室副主任黄金川点评案例。

“该案例政策依据清晰，制度创新明确，且符合中央刚发布的城市高质量发展要求。” 黄金川评价，目前我国城市高质量发展转向以存量提质增效为主，面临 “土地闲置与资源约束并存、财政压力与更新需求叠加” 的双重挑战，孝南区通过 “四维一体” 模式，不仅让3500亩未利用土地 “活” 起来，更实现了土地资产增值、财政收益平衡与城市功能提升的多重目标。数据显示，2024年当地土地收入达22亿元，2025年截至目前土地出让收入已突破10.38亿元，这一成绩甚至超过部分北方大城市及一线城市。

黄金川指出，孝南区以“四大抓手”为突破，有效盘活土地资产。一是破解土地瓶颈，通过 “腾笼换鸟” 实现内涵式增长，例如为华东地区物流集散项目等大型产业项目保障用地；二是减轻财政压力，跳出“政府单打独斗”模式，引入市场主体参与，创新不动产信托基金、PPP等融资路径；三是传承城市文脉，避免大拆大建，利用边角地建设口袋公园、小型广场，兼顾民生需求与文化保护；四是推动产业升级，通过定向分工、产业链共定模式，解决传统大面积土地出让成本高的问题，助力培育创新生态。

“孝南区的土地资源盘活模式不仅可在孝感市推广，更具备在湖北省乃至全国复制的示范价值。”黄金川表示，孝南区的实践覆盖了营商环境改革的 “五个关键要素”：政策上，既符合国家城市更新要求，又制定了 “用售租融” 管理指南，计划出台土地储备细则；机制上，搭建土地超市、国土空间一体化平台，建立租让预约保证金与违约退出制度，保障长期发展稳定性；金融上，2025年计划申请土地储备专项债，若能实现80%申请目标（预计20亿元），将在湖北省处于领先位置，同时推进土地储备资产证券化，活用REITs工具；供给上，“化零为整” 保障大型项目用地，“分割出让+弹性年期”降低企业成本；市场化上，通过商业用地配套平衡公益用地收益，引入社会资本实现“商业反哺公益”。