荆楚网（湖北日报网）讯（通讯员 周晶、金红羽）近年来，武汉市汉阳法院深入践行新时代“枫桥经验”，依托“法院+房地局+物调委”物业纠纷诉调对接机制，“三端共治”全链条化解物业纠纷，助力建设宜居宜业新汉阳。2024年，进入诉讼程序的物业纠纷案件数同比下降58.17%。
夯实阵地+分层递进 前端做足预防化解
“爱狗业主反对物业驱赶流浪狗的行为，有些带小孩的业主又认为应该对流浪狗进行清理，众口难调，我们也很难！”某物业公司经理在座谈会上表示。
为搭建多层次、专业化的纠纷解决平台，今年，汉阳法院“知音·法官调解室”先后开展物业纠纷多元解纷“对话”“协商”“共治”三部曲活动，邀请汉阳区房管局、社区网格员、区司法局物业纠纷调解委员会，以及涉诉较多、矛盾较为突出的部分小区物业公司、业委会和业主代表参加。
活动中，业主代表和物业公司对物业管理、服务等方面坦诚沟通。物业公司就业主提出的各项物业服务问题，即时整改。对起诉至法院的物业纠纷，法官、调解员主动进小区上门送达，实地查看小区设施、卫生管理等基本物业管理情况，因案施策采取“三层过滤”：一层“整改式化解”，对能够解决问题的当场联系物业公司立行立改，就地化解矛盾纠纷；二层“协商式调解”，对不能够立刻解决的物业纠纷，就地开展调解；三层“引导式诉讼”，对确需进入诉讼程序的物业纠纷，认真做好诉前引导。
“依托对话、协商活动，我们能有效倾听业主心声，直面管理服务难题，现在我们和业主的关系也越来越融洽了。” 汉阳区某居民小区物业公司负责人说。
在某小区开展物业纠纷诉源治理“三部曲”活动以来，推动该小区物业公司整改优化服务10余项 ，350余户业主主动缴纳物业费，实现潜在纠纷防控消解。
整合资源+诉调对接 中端做强多元解纷
在一起涉及某小区4家物业公司及21户业主物业服务纠纷系列案件中，原告告知法官后续还有30余户业主将被诉至法院。
原告某生活服务集团有限公司是某小区第一任物业服务公司。2019年，该公司退场时部分业主因未及时收房或其他原因尚未上缴物业费。2022年，该公司向业主追缴物业费时，部分业主表示已经交给后续接手的物业公司，拒绝缴费。因此，原告将未缴纳物业费业主及该小区第二任物业公司共同作为被告诉至法院。
汉阳法院收案后，经调查发现，该小区后期陆续更换3家物业公司，原告起诉的业主中，有的业主尚未收房，有的业主将物业费交给了第二任物业公司，有的业主交给了第三任、第四任物业公司。
考虑到此类案件涉及群体广泛，大部分业主已缴纳物业费，若根据物业服务合同判决业主支付原告服务期间的物业费，可能激化新矛盾。征求当事人同意后，汉阳法院将该纠纷移交给“知音·法官调解室”。开庭前，法官联合房管局物管科、物业纠纷调解委员会，积极与涉诉各物业公司协调，梳理业主缴费情况，并逐个向业主核实。缴费情况初步核实清楚后，该公司与后续几家物业公司因收费标准及优惠政策等再次发生分歧。法官和物调委继续耐心做调解工作，经反复沟通，最终确定统一的计算公式，21件案件当庭调解。该物业公司本打算通过诉讼解决的30件案件均参照本次调解方案协商解决。
坚持把非诉讼纠纷解决机制挺在前面，汉阳法院依托“法院+房地局+物调委”，汇聚解纷合力，完善物业纠纷诉调对接机制，推动物业纠纷高效率、低成本化解在诉前。
司法建议+预警提示 末端做优延伸服务
“这是我们法院向你公司发出的司法建议，请认真研究处理，将反馈意见一周内回复我院……”
汉阳法院邀请辖区7家物业公司经理到庭，旁听物业纠纷典型案件庭审。在这起物业服务合同纠纷案件庭审中，承办法官充分听取双方当事人的意见和诉求，在全面准确查明事实的基础上，针对业主提出的物业公司未定期公示公共收益、小区清洁卫生不到位等问题，要求物业公司一一作出解释或整改承诺。
随后，承办法官向该物业公司送达了司法建议书，聚焦小区物业纠纷成因，从源头治理的角度提出提高管理服务水平、加强业主反馈问题整治、做好信息公示公开、完善投诉处置反馈机制等4方面建议。
为强化物业纠纷综合治理，针对物业纠纷化解中发现的物业服务问题，汉阳法院充分发挥审判外溢效应，及时向物业公司、房管局发出司法建议，促进物业公司不断提升服务水平。
此外，汉阳法院还开展物业纠纷源头治理专题调研，定期分析调研案件数量、特点变化趋势，针对某阶段物业纠纷案件数量增长较快问题，向汉阳区矛盾纠纷多元化解中心、房管部门发送预警提示，推动房管部门进一步严格管理，并将涉诉数量作为物业公司“黑榜”评定的重要指标。选取具有典型意义的物业纠纷案件开展公开审判，邀请可能存在同类风险的物业公司观摩庭审，通过示范庭审促进自查整改，着力以化解一案促解决一片。
2024年，针对物业纠纷发出司法建议、预警提示4份，开展普法宣传、法律讲座、以案释法6次，覆盖2000余人次。
