早在2006年，全国政协委员、时任建设部科学技术司司长赖明就建议对此成立课题组进行调研，选择大城市做试点，等到运作成熟后向全国推广。

　　2007年的时候，上海公积金管理中心曾试推过一种叫做“住房自助养老”的创新型“以房养老”模式。与反向住房抵押贷款不同的是，上海模式从一开始就变更了房屋的产权人。其基本模式为：老年人将自有产权房屋出售给上海市公积金管理中心，并选择在有生之年仍居住在原房屋内，出售房屋所得款项在扣除房屋租金、保证金及相关交易费用后全部由老人自由支配使用。

　　2011年，在全国召开的社会养老服务体系建设推进会上，民政部部长李立国说，城乡老人家庭中，空巢家庭超过50%，部分大中城市达70%。民政部将试推“以房养老”。民政部副部长窦玉沛指出，要积极引导企业开发老年食品、老年住宅、“以房养老”等服务市场。这可以看成国家在以房养老政策方面最新的表态。

　　2013年9月13日，中国政府网全文公布近日由国务院印发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》，明确提出：“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。

　　3月20日，保监会下发《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，北京、上海、广州和武汉成为“以房养老”保险试点城市，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人。昨日，记者从我市多家保险公司获悉，“以房养老”试点以来，乏人问津。

　　“不知为何要做这个，险企做‘以房养老’其实很复杂，从房屋价值评估到房屋持有，每一步都是麻烦。到需要回收房产时，万一碰到钉子户，又是麻烦。”我市某试点保险公司内部人士透露，目前还需审批的项目太多，也未找到盈利模式，“4月份绝对拿不出方案”。

　　参加试点的合众人寿、幸福人寿、泰康人寿、平安人寿等4家险企均表示，没有“以房养老”时间表。

　　武汉作为试点城市之一，不少业内人士认为是由于合众人寿在汉推出了国内首家保险养老社区。其实，同样在汉有养老社区计划的还有泰康人寿。

　　由于产品的复杂性，保监会要求申请试点资格的保险公司须满足七个条件：已开业满5年，注册资本不少于20亿元；申请试点时，保险公司上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价；具备专业的法律人员等。

　　值得注意的是，这类产品的保险犹豫期也有别于以往其他险种的10个自然日，而特设为15个自然日。

　　此外，在试点期间，单个保险公司开展试点业务，接受抵押房屋的评估价值合计不得超过：4%×上一年末总资产不超过200亿的部分+0.2%×上一年末总资产超过200亿的部分。单个反向抵押养老保险合同的初次抵押贷款金额不得超过500万元。即一处房产初次抵押估值不得超过500万元。

　　不少人对这一新型养老方式心存疑虑。有房族的广州市民钟女士还有几年就要退休，她以“儿女有出息，不会让父母卖房养老；儿女没出息，不会准父母卖房养老”表明对以房养老不看好。

　　“但存方寸地，留与子孙耕，传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人是过不了"观念坎"。” 北京师范大学中国公益研究院院长王振耀说。

　　“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力。上海民政部门调查则显示，高达90%的老人拟将房产留给子孙，愿意倒按揭的不到10%。

　　社保专家表示，观念的转变需要加大对“以房养老”这一新的养老方式的正确宣传引导，特别是厘清认识误区。即以房养老只是让渡房产获得改善型养老待遇，并非拿房子换基本养老待遇。“同时这也是一种个性化选择，可先从失独和丁克家庭做起。”中国房地产协会副会长孟晓苏说。

　　对于赞同“以房养老”模式的老年人，方式不是问题，保障才是障碍。家住北京西城区的老杨略带顾虑地说：“如果卖了房子持币在手，但没有合适的养老机构，岂不还是"前不着村后不着店"？”

　　“养老产品缺乏是以房养老推行的最大障碍。” 全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻说。民政部的数据显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”

　　傅旻认为，在美国“以房养老”是老人为了寻求高品质的养老服务，往往将自有产权住房卖掉住进拥有完善养老设施和服务的养老社区。中国目前当务之急是加大养老机构建设，补充资源短板。“可以从税收优惠、简政放权等方面着手降低民资进入养老行业的门槛，吸引更多社会力量办养老机构，让老人住有所居、老有所养、品质有保障。”

　　“以房养老”实则是一款商业养老保险产品，牵涉到保险、银行等金融机构。然而记者调查发现，无规可依、风险顾虑，及业务各自为营为最大障碍。中信银行于去年推出“以房养老”按揭贷款业务，是国内较早试点“养老按揭”的银行。但该业务推行以来在深圳、合肥等多地交易量为零。

　　“比如，住房反向抵押贷款涉及银行的房产处置权，而目前银行处置只能通过法院拍卖渠道解决，银行没有这个处置能力。如果实行住房反向抵押保险，本质上也是个反向抵押贷款，而目前保险公司并不具备办理抵押贷款的资质。”中信银行合肥分行消费金融部经理邱林坦言。

　　记者在采访多家房地产评估公司时，得到的回复多是“没有开展这项业务”。一位评估人员说：“不是没有热情做，而是现在缺乏统一平台，业务割裂太严重。”一位保险公司高管则称：“如果国家能给我们一个政策，允许保险业做按揭贷款业务，那么我们还是可以做的。”

　　王振耀等专家表示，政府应当搭建好房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。此外，一旦“以房养老”业务推行，银行、保险机构手握大量房产，就需要盘活交易。目前亟须建立这样一个批量交易的平台。

　　据上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年就酝酿“以房养老”，但推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。而对金融机构而言，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，一旦房价波动下行，保险公司或银行的给付能力有限，风险也较大。如果再发生国有土地使用权依法提前收回，根据“房随地走”的原则，建造在土地上的房屋不属于个人，那么双方当事人都会受到很大损失。

　　中央财经大学保险学院院长郝演苏介绍，房价的高度波动性是影响以房养老交易双方博弈的重要因素。如果房价上涨，扣除贷款额、各种费用后还有剩余，则剩余归借款人或其继承人。借款人可以充分享受房价上涨的好处。但是如果房价下跌，贷款额大于房价，金融机构面临的风险很大。在发达国家，按揭养老有成熟的运作方式。特别是对房产评估环节，有中立的权威专业评估机构负责房屋价值的评估，既能照顾到老人的利益，也能保证金融机构的合理收益。如果出现房价波动，还有一种由政府主导的保险机构或市场化保险公司来分担风险。因此，借鉴国外经验，完善相关的风险应对机制也是关键。

　　有意愿推出以房养老产品的金融机构和保险机构还普遍希望，国家早日明确70年产权到期后的处置办法。一旦铺开试点，那么参与的金融和保险机构就存在按揭到期后大量不被赎回的房产的处置问题。从防范金融风险和提高金融机构参与的积极性角度出发，70年产权到期后的确权十分必要。

　　事实上，除了中国人对这种养老模式较低的接受程度外，保险公司对这个“新事物”也多持观望态度。有保险公司相关负责人表示，“以房养老”虽然开始试点工作了，但具体的细则还没有出来，作为金融机构，各家保险公司也对可能产生的经营和道德风险有自己的考虑：第一个担心就是房价会下跌、抵押物会缩水；第二个担心是中国的土地使用权只有70年，有的甚至只有40年或者50年；第三个担心是房屋产权不清晰，老人去世后，子女再纠缠，不搬出去怎么办？此外，还有一个风险是通胀风险。该人士坦言：“面临的具体操作问题的确相当复杂。”

　　上海社会科学院人口与发展研究所常务副所长周海旺：以房养老是增加养老资金来源的途径之一。在上海关于以房养老问题的调查中，很多老人表示欢迎这种制度。城市里面房子逐渐多了起来，很多老人不止一处房产，他们希望能增加一种选择。他们认为，一套房子留给子女，另一套成为养老补充来源，也未尝不可。同时，以房养老只能作为养老金的一种补充，不能代替养老金这一主要养老资源。

　　上海财大房产专家陈杰教授：美国发展‘倒按揭’最迅速的时候也是在2006年房产价格坚挺的时段，如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。

　　复旦大学金融学院保险系副教授陈冬梅：倒按揭给老龄化社会提供了一种新的思路，但只是各种思路的一种。倒按揭目前存在多种风险，保险公司到手的房子如何快速变现， 70年租赁到期，谁来买单，现在我们所见的是房产市场单边变化，即单边上扬，面对忽涨忽跌的市场，如何应对，这涉及到定价研究。

　　新华网：政府搭建房产制度保障是关键

　　只靠政府办养老，远远满足不了我国社会老龄化的需要。“从最近十年来看，各类民间社会组织，已经在养老中发挥了越来越重要的作用。从2004年到2013年，上海新增的养老机构床位，有60%来自民办养老机构。很多居家养老服务也是由社会力量参与的，国家应出台更多鼓励民间力量办养老的措施。”

　　北京日报：关键要有成熟的制度设计

　　最关键的是必须得有一个成熟稳定的制度设计。对于“以房养老”,老百姓还看不清,顾虑很多。首先在感情上就难以接受,在大多数国人头脑中,“靠儿不靠房”、“但留方寸地,留与子孙耕”观念根深蒂固。如何做好制度设计与传统社会习惯的平衡,这一点很重要。往大了说,要能规避子女赡养和以房养老的现实冲突,保障老人基本养老与改善性养老的平衡;往小了说,如何给予老人后代赎买房屋优先选择权、解决房产到期后期处置等等,这些都需要加以考虑。

　　法制日报：以房养老悬而未决待破题

　　笔者以为,目前存在诸多影响以房养老推进的障碍及悬而未决问题亟待解决。首先,观念破题当为先。受传统观念的影响,许多老人总想给孩子留下点财产,宁愿自己老年生活过得拮据,也不想把房子押给商业机构,觉得这样做很没面子。许多子女也反对父母以房养老,希望能继承父母房产。扫除观念障碍,需要大力宣传以房养老是市场经济条件下老年人安度晚年的一种补充形式,积极营造鼓励、支持以房养老的社会氛围。尤其是子女,如果因能力或时间上的限制,无法让父母晚年生活幸福、愉快,那就应该鼓励父母以房养老,而不是把眼睛盯住他们的那点房产。