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二线城市住宅用地需3.3年消化 武汉在均值以下

发布时间:2015-01-22 07:44:13来源:SRC-11

  长江商报消息 □本报记者 刘倩雯

  1月20日,国家统计局发布“2014年全国房地产开发和销售情况”。多项重要指标显示,在2014年,中国房地产增长动能减弱。

  2014年,全国商品房销售面积120649万平方米,比上年下降7.6%,在楼市成交“史上最高”的2013年,该数字为增长17.3%。在与老百姓生活最为密切的住宅市场上,商品住宅销售面积下降高达9.1%。商品房销售额76292亿元,同比下降6.3%,而2013年为增长26.3%。其中,住宅销售额下降7.8%。

  待售面积的扩大也不容忽视,数据显示,2014年末,商品房待售面积62169万平方米,环比增加2374万平方米,同比增加12874万平方米。

  易居中国执行总裁丁祖昱预计,“2015年房价整体比2014年要稳一些,但市场分化仍将十分严重。总结来说,就是‘一线稳定、二线分化’。一线城市的土地争夺得非常激烈,还会陆续出现溢价率较高的土地。从销售价格来说,一线楼市房价指数已触底。而发展较好的二线城市,如合肥、武汉、郑州,楼市成交将继续攀升;但如大连、宁波等城市,压力还比较大。对于供求已经失衡的三、四线城市来说,房价仍处于下行通道。”

  2014年以来,我国房地产市场进入调整阶段。受早期拿地、新开工量较大的影响,市场供应量增加,同时信贷环境持续收紧,观望情绪浓厚,主要城市库存高企,短期供过于求加剧,“去库存”成为2014年下半年乃至2015年市场主基调。

  在成交量方面,各地楼市分化持续加剧。国家统计局高级经济师刘建伟指出,从成交量看,去年12月份北上广深4城新建商品住宅成交套数环比增长均在15%以上,远高于全国平均水平。而据克而瑞研究中心数据,三四线城市的整体成交同比2013年下滑了12%。

  事实上,不同城市面临的去化压力显著分化。中国指数研究院专题报告显示,2014年末,合肥、南昌、南京等地出清周期在15个月以下,住宅库存去化速度较快,短期库存去化压力不大;福州、温州等城市出清周期在15-20个月之间,虽在二线城市中处于较高水平,但有旺盛的需求作为支撑,短期库存去化周期较为合理;呼和浩特、大连等城市住宅库存持续高位运行,而需求乏力,去化周期较长,短期库存压力大。

  一线城市增长较二线更健康

  青岛、郑州、长春住宅用地消化时间超5年

  中指院报告显示,二线城市住宅用地消化时间平均在3.3年。

  其中青岛、郑州、长春超过5年,呼和浩特、大连等超过4年。由于部分城市大量土地开发仍处于停滞,造成土地存量高企,住宅用地消化时间长,未来市场去库存压力大。武汉、合肥、南京等土地消化时间均在3.3年及以下水平,中长期库存压力不大,且短期来看,库存去化较快。

  而天津、北海等城市出清周期较长,短期库存压力大。天津土地消化时间为2.5年,中长期库存压力不大,但短期住宅库存去化周期在二线城市中处于较高水平。截至2014年12月,天津商品住宅可售面积达到2346万平米,较2013年底增长19.5%,出清周期超过30个月;北海可售面积持续攀升至520万平米,较2013年底增长12%,出清周期达到26个月。

  长江商报记者发现,尽管部分二线城市的库存出清周期健康,但从其土地存量来看,实际消化时间并不乐观。

  截至2014年底,重庆主城区住宅库存出清周期为10个月,宁波为13个月,短期库存去化压力不大。长期来看,重庆、宁波土地消化时间均超过4年,中长期库存压力相对较大。其中,重庆2013年土地成交规划建筑面积同比增幅超过八成,远超同期住宅销售面积;宁波2011-2013年土地成交规模均超过同期住宅销量。

  中指院分析认为,重庆经济、人口规模较大,但人口流出现象严重。2013年重庆GDP达到1.26万亿元,增速为12.3%;常住人口/户籍人口比值为0.88,呈现人口流出现象。宁波城镇居民人均收入水平较高,常住人口增长较快。2013年宁波市区居民可支配收入达到4.2万元/人,高于同省杭州市城镇居民3.9万元/人以及温州城镇居民3.8万元/人的收入水平,居民购买力强;常住人口规模近八百万人,2000-2010年间年均增长2.5%,2012年常住人口/户籍人口比值为1.3,人口大量流入及较强的购买力支撑未来房地产市场发展。

  此外,呼和浩特、大连等城新增供应持续放量,长期来看,呼和浩特、大连土地消化时间均超4年,土地库存压力较大。

  重庆、宁波等城市中长期土地存量超4年

  任志强预计下半年楼市回暖

  展望2015年,业内人士普遍认为,由于目前商品房库存量巨大,未来房地产行业将会进入底部徘徊周期。2015年下半年开始,楼市才有可能真正回暖。

  任志强曾公开表示,目前进入房地产行业的资金量在减少,2014年投资增速比2008年还低。他预计,“今年房地产投资增速仍将继续放缓,可能比去年更低。今年9月份以后,楼市才会出现回升态势。”

  中指院认为,针对不同城市,房企应谨慎进入。对合肥、南昌、厦门等短期及中长期库存压力不大,土地存量消化较快的城市,未来预期乐观,但部分热点城市“面粉”贵过“面包”或将带来较大经营风险。

  ◎相关新闻

  武汉房企为“金三银四”蓄客

  本报讯(记者 刘倩雯)据统计,武汉上周新建商品住宅合计成交了3368套,环比下跌15.2%;成交面积330540.77平方米,环比下跌16.1%。上周武汉楼市共6个项目选择开盘,平均去化率较好,其中5个项目都位于主城区。总推盘量较上周减少1800余套,整体去化情况一般。

  上周,武汉楼市整体相对较稳定,日均成交量481套,年前促销在一定程度上吸引了不少意向购房者。

  地铁四号线和鹦鹉洲长江大桥通车后,汉阳楼市表现突出,一周成交540套冠销全城;洪山成交405套排在第二,黄陂则以352套的成绩位居第三。开发商分析,汉阳区除现有两条新线开通,即将迎来三环高架桥和年底的轨道三号线一期通车,该片区的发展潜力被进一步看好,并获得购房者的认可。

  目前,本月预开盘的40多个项目实际数量还不到一半。对此,业内专家表示,年关将至,不少开发商也进入休整期,为开年之后的“金三银四”蓄客做准备,开盘意愿不强烈也在情理之中。

  2014年全国商品房销售数据

  销售

  面积

  120649万

  平方米

  同比下降7.6%

  销售

  金额

  76292亿元

  同比下降6.3%

  2014年全国商品住宅销售数据

  销售

  面积

  下降9.1%

  销售

  金额

  下降7.8%

  商品房

  待售面积

  2014年末

  62169万平方米

  同比增

  12874万

  平方米