长江商报讯 本报记者 杨玲玲
继凯德广场·武胜、凯德新民众乐园之后，凯德在武汉的第三家购物中心“凯德·1818”，昨日在武昌正式开业。
不仅仅是凯德集团，近年来深耕武汉的地产开发商层出不穷。
长江商报记者梳理发现，仅今年下半年，武汉将有10座购物中心开业。去年一年，武汉新开的商业体总数大于过去20年之合。值得注意的是，早在2012年，武汉的人均商业面积就已经超过香港。如此密集的开店潮，是否会引发商业地产同质化竞争？
“目前武汉的商业地产项目不可能全部活下来。”武汉市房地产开发企业协会首席研究员肖汉昌日前在接受长江商报记者采访时表示，预计3-5年内武汉商业地产过剩的问题会逐渐突显出来。
今年新增商业面积近250万平方米
继江汉、汉阳、青山、洪山等区域多个商业体入驻后，武昌区又迎来了新鲜血液注入。
昨日正式开业的凯德·1818位于水果湖、汉街、洪山广场黄金三角的正中心，项目总建筑面积约为83300平方米，周边政府机关、银行机构、写字楼林立。
据长江商报记者了解，凯德·1818负一层直接连通地铁4号线楚河汉街站，距离地铁2号线和4号线的换乘站洪山广场站仅500米，是商圈内唯一一个直接连通地铁的商业项目，5分钟即可抵达武昌火车站，未来每天将直接导入2万到3万固定消费人群。
凭借独特的区位优势和国际知名开发商背景，凯德·1818成为了今年下半年武汉最受期待的购物中心，也是武汉近几年已经开业和计划开业的多个购物中心中，地理位置和交通优势最明显的。
长江商报记者梳理发现，今年下半年，武汉将有越秀星汇维港购物中心、朗汇星光68、汉口里商业街、永旺梦乐城沌口店等十大购物中心开业。此前有媒体统计，2014年武汉已经有40多个商业综合体，去年一年，武汉新开商业体总数大于过去20年之合。而今年，武汉新开的商业项目或高达19个，新增商业面积近250万平方米。
“竞争虽激烈，但恒隆的进驻会壮大当地区域经济，形成共赢的局面。”恒隆地产董事长陈启宗提出，未来武汉的高端市场消费力将逐步释放出来。
同质化竞争加剧
武汉商业地产市场在迎来每年大量商业体开业的同时，也有一批商业体随之倒下。近期，万达、华氏百货、后湖新生活摩尔城等商业体的关停调整，折射出传统商业体、百货零售业共同面对大环境的挑战。
面对密集的商业地产开业潮，如何在竞争中脱颖而出，成了开发商们不得不面对的严峻问题。
日前，长江商报记者在位于新华西路和发展大道交汇处的唐家墩商圈看到，除了苏宁、国美、工贸等家电卖场，还有华南国际市场、大武汉1911、菱角湖万达广场等综合购物广场。
几个项目的招商、面积和商业定位都差不多，供应量加大导致招商难度加大，开发商们只能牺牲自身利益以迎合商家。“很多商铺只挂了广告牌而并没有开业。”业内人士称，“住宅做不好还可以慢慢消化卖掉，商业地产运营不好，其结果就只能是关门谢客。”
此外，商业体的持续发展，除了受制于自身定位、地段、配套、运营管理等内部因素外，还受到外部商业环境的影响。
以福星惠誉福客茂为例，该项目位于徐东核心商圈，紧邻徐东销品茂和徐东平价，又与新世界百货和欧亚达遥相呼应，可以说周边商业氛围相当浓厚。不过，正因如此，福客茂被夹在多个商业体中间稍显尴尬。
亿房网相关研究人士分析，福客茂业态虽然较为饱满，但布局却较为混乱。其中，紧挨销品茂K2地块的是工贸家电，占据了项目的半壁江山。而在家电这块，周边已经集聚了工贸、国美、苏宁等，竞争上并没有多少优势。此外，纵然各个区的流动性较强，但电梯布局欠佳。
从竞争对手分析来看，紧邻的销品茂不仅有中商百货、星巴克、肯德基等餐饮，更有卡西欧、巴宝莉等轻奢品。中商百货更引进了新华书店以及英语培训等儿童业态，同时品牌上种类齐全，整体多以中高档为主。
购买商铺应多考虑硬件配合
早在2012年，武汉市商务局的统计数据就表明，全市销售商铺、写字楼面积为292万平方米，其中商业面积超过150万平方米。总人口近1000万的江城，目前人均商业面积已超过1.2平方米，超过香港人均1.1平方米的水平。
“商业项目在开发之前必须有非常准确、清晰的定位，明确将来面向的是怎样的客户、消费群体。”戴德梁行武汉及长沙分公司总经理黄广平表示，让项目更有符合其所在区域、消费群体的基础，才能为其后期的招商、运营带来一个非常好的支撑。
一般来说，商铺的投资回报周期为10-12年。当前，无论是武汉还是其他城市的商铺投资热潮涌现，商铺价格也因此推高。空置问题仍是超大型项目面临的一大难题，过去触地即赚，拿地就赢的时代已经过去。
黄广平认为，很多商业项目之所以在运营上出现问题，原因在于盖好之后才去考虑地理位置、硬件条件等因素，影响了其招商和商业运营，使其商业价值难以体现。
房企需要错位竞争，深耕市场，同时拥抱互联网。“随着互联网企业不断增多，国家对互联网创新的大力扶持，体验式商业将迎来新一轮发展。与早前购物中心发展电商平台不同的是，传统购物中心将重视大数据应用，而O2O平台将更多和线下智能化结合一起。”黄广平提到。
同时，他表示，以往投资者买商铺多考虑地段，现阶段则应考虑到硬件的配合、周围的配套，以及有效的、有实力的经营方也是重要因素。
（作者： 编辑：肖梦吟）
