湖北日报讯 记者 彭一苇 通讯员 谭勇
楼市冷热不均，市场需求向“一主两副”、区域中心城市、节点城市等地区聚集。
有效化解房地产库存，这些城市起着“稳定器”的作用，既不能“过热”，也不能“过冷”。
去年以来，我省区域中心城市积极出招化解库存，努力保持了全省房地产市场平稳健康发展。
棚改货币化安置，3月城区商品房成交创纪录
调查地点：襄阳市
襄阳市樊城区长征路的普鑫·上东郡是当地较大的楼盘。8日，记者在该楼盘营销中心看到，虽然已是中午，但仍有顾客前来看房。“去年下半年开始，利好政策出台较多，销售情况比较理想。”项目营销总经理胡文义说，尤其是棚改货币化安置，对消化库存起了直接作用。上东郡距离三江口棚改片区很近，去年底至今卖出的400多套房中，半数被棚改户购买。“主推房源是90平方米至135平方米之间的户型，满足了过渡型和改善型需求。”胡文义预计，这样的好行情可以持续一两年。
在10日举行的2016年襄阳首场棚改安置房源推介会上，现场两天售出207套房，成交金额1.5亿元，足以证明棚改激发出的需求潜力。
襄阳市住房保障和房屋管理局统计，今年3月，襄阳市区商品房成交3261套，同比增长90.37%，创下2012年以来楼市单月纪录。“我们采取了很多办法。”襄阳市住房保障和房屋管理局局长赵新建说，首先大力推进棚改货币化安置，对选择货币化安置的棚改户，给予各种奖励，激发购房热情。
其次，住房公积金政策对支持居民购房起到了很大作用。去年襄阳使用住房公积金53.8亿元，支持缴存职工购买1.3万多套住房。
除了刺激需求，襄阳还通过科学确定用地规划、加强管控来保持供需平衡。今年一季度，该市出让商品住房用地4宗，面积9.09万平方米，同比减少75.89%。截至3月底，襄阳商品房库存量同比减少11.06%，市场供需较为平衡。
今年，该市计划加快培育租赁市场，鼓励农民进城购房经商，释放市场活力。此外，政府还将整治市场环境，引导房地产业跨界发展，与养老、旅游、文化等产业相结合，实现以产促城、以城带产、产城融合。
网上网下，两个平台助新房销售提速10%
调查地点：宜昌市
今年3月，宜昌城区新建商品房销售2393套、26.4万平方米，面积同比增长76%。“去年下半年开始，销售好转。”伍家岗区上上城项目销售经理李薇说，得益于棚改和其他政策利好，市场已发生了积极变化。
2013年，宜昌房地产市场火爆，市场供应量剧增。2014年，宜昌商品房供应量达到近400万平方米，而在往年，这一数字只有200多万平方米。
大量供应带来了库存压力。2014年，宜昌主城区库存270多万平方米，去库存周期达16个月，开发企业由于销售周期延长，面临巨大资金压力和风险。
为消除库存，宜昌市提高棚改货币化安置比例，引导棚改居民购买商品住房。尤其是搭建了棚改安置商品房选购的实体平台和网上平台，实现商品房、安置房、保障房“三房互通”，鼓励棚改户自主选购商品房，引导开发商对棚改户让利销售。
两个平台作用显著。去年5月至12月，这一措施实施期间，宜昌城区商品房销售同比增长10%以上，二手房销售同比增长40%。新措施不仅帮助棚改户圆了安居梦，也缓解了开发企业压力。去年5月到今年3月，上上城三期西区项目去库存596套，其中棚改户290套，占总量的48%。“通过棚改货币化，去年宜昌消化商品房约6000套。目前，去库存周期已下降至12个月。”宜昌市房管局相关负责人表示，今年还将鼓励和引导外来人口置业。
该市还将引导企业调整结构，由单一的住宅产品，向与产业相结合的工业地产、旅游地产、养老地产、特色商业地产等方向发展，打造具有宜昌特色的房地产业。
原则上不新批房地产项目，今年棚改去库存150万平方米
调查地点：荆州市
今年1月至3月，荆州荆江大堤棚改项目完成480户的征收工作，棚改户全都选择了货币化安置。“今年，荆州实行货币化安置的住房套数为16800套，占征收项目的86%，预期可消化库存商品房150万平方米以上。”荆州市房管局相关负责人表示。“荆州在棚改征收中让利于民，对居民房屋在评估价格基础上上浮20%。”荆州区征收办副主任熊国庆说，在规定时限内签约的居民，还可得到奖励，极大调动了棚改居民的积极性。
该市将减少增量作为去库存的源头工程，严格限制新开工房地产项目。国土部门对市中心城区房地产开发土地供应实行总量控制，中心城区城郊接合部及所属各乡镇，原则上不新批房地产项目。县市库存消化周期超过30个月的，将暂停房地产开发用地供应。
荆州市房管局数据，今年前两个月，中心城区商品住房销量同比增长14%，各县市销量同比增长45%，有力消化了库存。
从长远来看，激活房地产消费，潜力在农村。以荆州市为例，去年有3.8万农民转移为城镇市民，为去库存提供了重要支撑。
为激发农民的购房意愿，今年3月，荆州出台《关于促进农民工和农民进城购房的意见》。除全面放开落户限制、对购房给予税费优惠外，农民进城购房，其在农村的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权不变，可以继续享受国家免费基本公共卫生服务和计生服务项目。对进城农民还给予就业、养老、教育等一系列的补贴和扶持，加强农民和农民工进城保障。
（作者： 编辑：王会）
