人民网北京3月30日电 （李海霞）30日晚间，我国楼市新政陆续出台。央行、住建部、银监会联合发文称，二套房最低首付款比例调整为不低于40%。随后，财政部和国家税务总局也发文称，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。多位业内专家在接受人民网采访时表示，新政密集出台代表着我国房地产调控政策重回理性调控正轨。

　　央行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》称，拥有1套住房且相应房贷未结清的居民家庭，改善性自住房最低首付款比例调整为不低于40%；使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%；对拥有1套住房并已经结清房贷的，改善性自住房最低首付款比例为30%。

　　财政部和国家税务总局发文称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　北上广二套房首付怎么调？

　　中央财经大学金融学院教授郭田勇表示，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例。

　　郭田勇称，此次二套房首付下调可谓房贷政策由非常态向常态的回归，有利于释放自住性及改善性购房需求，以改善民生、稳定经济。

　　“因地施策、分类指导”意味着政策不应一刀切，郭田勇认为，像北京、上海、深圳等购房需求旺盛甚至房地产持续过热的城市可考虑不下调首付比例，同时，银行亦可根据自身经营状况灵活调整。

　　最低40%的首付比例仍然比较审慎

　　中国民生银行首席研究员温彬点评称，随着我国城镇化快速发展和居民收入水平提高，对住房的刚性需求和改善性需求还有巨大空间。自去年以来，我国房地产投资增速放缓，库存上升，房价有所回落，虽然去年9月30日已对房贷政策进行了调整，但鉴于二套房首付比例过高，依然限制了改善性需求的释放。

　　目前我国房地产市场已从供过于求向供求基本平衡转变，前期为抑制房价过快上涨而采取的非常规房贷政策也需要根据市场变化回归到常态。从国际上看，二套房最低40%的首付比例仍然是比较审慎的，防止投机性需求的膨胀。

　　“这次下调二套房最低首付比例、再结合前期两次降息，可以有效提高居民购房能力、降低还贷压力，有利于改善民生，同时也有利于房地产市场的平稳健康发展。”温彬说。

　　房地产调控政策重回理性调控正轨

　　针对多部委联合行动，兴业银行首席经济学家、市场研究总监鲁政委表示，这代表房地产调控政策重回理性调控正轨，预计未来还会解除部分地区限购和解决房地产税的公平税负问题。

　　鲁政委称，五部委同时出手，从供地、政府收购商品房做保障房、首付、营业税等领域进行调整，总体试图稳定房地产市场。由于过去房地产市场一直弥漫着浓烈的情绪化氛围，此种调整标志着政策重回理性正轨。

　　“预计未来还会解除部分地区限购和解决房地产税的公平税负问题。”鲁政委如是说。