楚天金报讯□文图/本报记者邓伟
武汉10月将迎来两场土地拍卖，共挂牌出让28宗地块。武昌徐东片的万吨冷库地块将于10月27日入市，起价高达近35亿元，楼面价6848元/平方米，已超过新晋武昌新地王“长动地块”的起始单价。
在徐东商圈的核心地段，万吨冷库算得上是最后一块宝地，传闻自2009年开始，美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多商业巨头已来考察过该地块。而记者发现，正是从那个年代起，昔日在武昌地区声名鹊起的徐东商圈正逐渐沉寂，跟不上武汉其他商圈的发展步伐。虽然有销品茂挑着大梁，但徐东平价的不温不火、新世界的撤柜重整，都难掩其逐渐下滑的商业地位。而从周边房价来看，2010年至今，5年的时间内，这里的房屋均价涨幅也不过2000元钱，增速远落后于其他商圈。
万吨冷库的入市，是否是徐东商圈重新崛起的契机？楚天金报记者对此展开了调查。
【冷库出让】
起拍价超过武昌地王有人担心叫好不叫座
“长动地块”刚刚坐了一个月的“武昌地王”宝座，或许马上就要易主。
挑战这个位置的，将是徐东的万吨冷库地块。该地块位于徐东大街与友谊大道交会处，与销品茂、福客茂一街之隔，可谓徐东商圈核心地段里的最后一块“宝地”。根据武汉市国土资源和规划局最新挂牌公告显示，万吨冷库片P（2015）103号为商住用地，商服和居住比例为8：2。该地块起拍总价近35亿元，净用地面积约8万平方米，容积率高达6.27，建筑面积近57万平方米。以此计算，万吨冷库地块的起始楼面价为6848元/平方米，超过了长动地块的起拍单价6000元/平方米。
记者了解到，虽然长动地块的起始楼面价为6000元/平方米，但其竞拍后，实际成交的楼面价超过了8800元/平方米，溢价率超过30%。万吨冷库地块此番入市，虽起始价更高，但能否像长动地块一样引发群雄逐鹿，到目前仍然是个未知数。
有业内人士认为，如今，开发商直接通过买卖土地来获取利润的可能性较低，因此，像商圈附近的好地块，具备一定的开发前景，在竞拍时的溢价率都比较高。但万吨冷库地块与长动地块有所不同的是，徐东商圈经过10余年发展，周边各项配套都已比较成熟，加之地块性质更倾向于商业开发，不如长动地块开发住宅的潜力大，会令不少开发商望而却步，因此，开发商对它的心理价位或许难以超过长动地块。万吨冷库地块此番入市，或许会面临“叫好不叫座”的局面。
【记者探访】
再过半个月就要拍卖仍有居民商户未搬迁
即将入市的万吨冷库地块，如今状况如何？昨日，记者前往该地块探访，发现现场不仅有商铺仍在营业，还有几栋职工宿舍尚未搬离。
在以往经营冻肉的一家老旧的门面内，江城明珠驾校仍在招生，旁边的练车场内，学员正在学习倒桩。记者佯装报名者，询问工作人员如果月底这块地卖出去了，驾校搬不搬家。驾校工作人员表示：不必担心。“前两年就要卖，到现在一直都没卖出去。”该工作人员称，万吨冷库已经搬走好几年了，两年前，万吨冷库方面与一家开发商协商卖地事宜，结果两边出价相差5亿元，最终没谈拢，地没卖出去。虽然本月底，这块地将挂牌出让，但他们尚未接到房东要他们搬走的通知。“真的不用担心，尽管到我们这里报名。”该工作人员指着对面的一家洗车店表示，那家店是上个月才开的，跟房东签了一年的租约。
记者随后来到该洗车店询问，对于该地块即将出让一事，洗车店老板持同样的态度：“这块地不见得卖得出去。”
记者清点了一下，在即将出让的万吨冷库地块上，除了紧邻徐东大街的一面，其余三条临街的店铺内，尚有超过20家商户仍在经营。除此之外，在该地块的出让范围内，尚有三栋老旧的居民楼，楼内也住满了人。正在楼道里吃中饭的一家人告诉记者，这三栋楼都是万吨冷库的职工宿舍，大家都还没接到拆迁通知。对于该地块即将出让，一名不愿透露姓名的楼内职工告诉记者，万吨冷库已经搬到汉口堤角去了，大家希望的是，如果这块地卖出去了，最好能帮他们原地还建。记者了解到，若土地成功出让，即使居民拆迁及商户补偿由万吨冷库负责，但后续拆迁或将成为拖延买家开发进度的难题。
【商圈调查】
徐东商圈发展显疲态 传统百货正现撤店潮
早在2010年，万吨冷库就开始整体搬迁。也就是说，这块位于徐东商圈核心地段的宝地，一晾就是5年。
记者了解到，这5年来，美国铁狮门、韩国乐天、菲律宾SM等众多国际商业巨头已来考察过该地块，2012年，国内的红星美凯龙也对该地块进行过接洽，但结果都不了了之。而恰恰是这5年，徐东商圈的商业环境，也是一个从“后起之秀”向“掉队新兵”转变的过程。
据了解，在1995年之前的徐东片区，就是武昌区与青山区接壤的“插花地带”。交通不便，没有商品房开发，也没有任何成规模的商业项目。1995年，长江二桥通车后，徐东区域的地理优势开始逐渐凸显出来，随着交通日渐便利，徐东平价等商家也逐渐选择在该区域落户。与此同时，该区域的商品房开发也渐渐萌芽，但是这一时期的商品房数量较少，处于一种试探性开发的状态之中，所开发的楼盘品质、档次都接近中低档。2000年至2005年，徐东的各商品房项目如雨后春笋般遍地开花，如：都市经典、欧洲花园等楼盘，房价节节攀升，短短几年之内，由最初的1000元/㎡左右迅速升至近4000元/㎡。商业的发展也越来越快，国美电器、麦德隆、欧亚达、金马等商家纷纷入驻，徐东商圈初现雏形。2005年至2010年，销品茂开业后，徐东区域的商业进入快速发展阶段。该区域的房价也逐渐突破了万元，徐东商圈成为武汉最火热的板块之一。
然而，2010年至今，徐东商圈内，除了群星城在去年开业之初赢得了一片喝彩之外，徐东平价日益没落、新世界百货撤柜重整、销品茂品牌及业态频繁调整、福客茂商业萎靡不振，似乎很难给商业开发者带来足够的勇气。特别是周边的房价，仍然维持在12000元/平方米，5年来每平方米仅仅涨了2000元，远远跟不上其他商圈的发展步伐。
【专家看法】
徐东不需要第二个销品茂
“未来的武汉，是一个多商圈共存的城市，徐东商圈还是有潜力的。”对于徐东商圈近年来的落寞，全球最大的商业地产服务和投资公司世邦魏理仕华中区负责人伍嘉乐有他独到的见解。伍嘉乐表示，徐东商圈近年来所面临的问题，其实是整个市场上传统商业萎缩的通病。
伍嘉乐说，据世邦魏理仕对于武汉第三季度商业项目的调查表明，武汉的传统商业，正在上演“百货撤店潮”。受电商及购物中心等新兴消费模式的不断冲击，传统百货盈利持续下滑，从2013年至今，武汉的广百百货、SOGO百货、新世界百货中心店、NOVO百货、菱角湖万达百货等知名百货商家，都出现了比较严重的撤店现象，而徐东商圈的销品茂、徐东平价、新世界百货也都在这种传统百货之列，经营状况不如以往也并非偶然。在20年前的香港，也上演过类似的百货撤店潮，最终被体验式消费场所取代，形成了新的商业业态。目前，武汉的传统商圈内，所面临的，正是从传统百货向体验式消费场所转型的问题。
徐东核心商圈如今坐拥的万吨冷库这块“宝地”，便是其可以发掘的潜力，但显然，徐东商圈已经不再需要第二个传统的“销品茂”。万吨冷库地块如何拯救徐东商圈？传统百货业态所要转变成的体验式场所是个什么概念？伍嘉乐表示，简单说来，也就是一句话：“不能再做着重于家庭消费的传统商业化项目，吃喝玩乐主题要占大部分比重，能让消费者在里面呆上两到三个小时。”
另据世邦魏理仕华中区域商业项目的负责人透露，目前，对于即将上市的万吨冷库地块，已经有北京和上海的商业巨头欲入手该地块。
（作者： 编辑：何鹏）
