媒体声音
新华网：以房养老：政府搭建房产制度保障是关键
近日，为贯彻落实国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》，保监会已起草《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见(征求意见稿)》，计划在北京、上海、广州、武汉四个城市进行试点。
“以房养老”这个模式再次浮出水面，“房”是手段，“养老”是目的，那这个方案到底是否可行呢？
部分城市已具备试点土壤
这厢，中国有60岁以上老年人1.78亿，养老的经济模式主要是子女赡养、退休金以及社保金。但是“4+2+1”的家庭模式已经出现于人们眼前，面对巨大的家庭压力，独生子女一代很难再稳妥地用自己的力量提供给老年人一个天伦之乐的晚年。另一方面，老年人整个晚年的花费需求也在不断增大。
那厢，房地产本来都是福利性质的产品，1992年以来，国家对房地产的属性认识进一步深化细化：土地可以改变属性，土地可以流转，房屋不仅仅具有居住属性，还被赋予商品属性（可以买卖房屋，且根据市场需求可以调整房价）。各地政府在打造城镇化进程中，都在推进房地产业的深化改革，各地土地价格和房屋价格普遍上涨，且上涨幅度很大很快，一方面快速提升了地方国民生产总值，一方面也留下了资源空置隐患。
“以房养老”的养老模式恰恰能改善“有房富人，现金穷人”的“中国穷老人”现状，同时又能一定程度上避免房产资源空置。年轻贷款买房，老年将房屋抵押给银行或保险公司，由金融机构支付养老费用，晚年衣食无忧的“以房养老”运营而生。
“北上广汉”是中国的特大型城市，房地产业供小于求，房价一路看涨，对于部分供小于求的城市，已具备试点的土壤，银行保险公司等金融机构也嗅到了这个商机。
上海财大房产专家陈杰教授说，“美国发展‘倒按揭’最迅速的时候也是在2006年房产价格坚挺的时段，如今，倒按揭在美国日趋兴旺，我们常说的倒按揭模式也是以美国模式为蓝本的。”
不能解决所有养老问题
周海旺认为，只靠政府办养老，远远满足不了我国社会老龄化的需要。“从最近十年来看，各类民间社会组织，已经在养老中发挥了越来越重要的作用。从2004年到2013年，上海新增的养老机构床位，有60%来自民办养老机构。很多居家养老服务也是由社会力量参与的，国家应出台更多鼓励民间力量办养老的措施。”
经济研究所肖严华教授强调试点需经市场检验。“‘以房养老’适应人群主要为有房产产权但现今少的孤寡老人，他们没孩子、孩子不在身边或者子女非常独立，急需盘活现金。从目前来看国内有需求，虽然比例比较低，可能只有2-3%老人会真正尝试‘以房养老’，但是放开来看，绝对人数并不少，也有一定的人群。”
保监会人身险部副主任袁序成也在一个保险论坛上强调，“以房养老”只是给有需要的老年人提供多一种养老方式的选择，并没有借此否定养老社会职责、政府职责。“以房养老”目前仍在研究过程中，保监会正牵头组织保险公司积极探索和研究这个问题，下一步，与民政部、发改委、财政部、住建部等有关部门积极推动这项工作。”
至于有些媒体所言试点“以房养老”政策是政府甩包袱的做法，周海旺给予了否认：“这是一种误解。以房养老只是提高老年人生活质量的一个手段，是养老方式的一种补充，并没有去掉养老金和商业养老保险。”
“以房养老”产品需贴近市场化
把政府管不了管不好的事情交给市场，让市场去配置和调节。这是国务院参事室特约研究员姚景源所说，他认为发挥市场配置资源的决定性作用，是解决中国经济诸多深层次矛盾和问题的根本途径。
周海旺表示，以房养老是养老资金来源的补充，全国有养老保障全覆盖，根据每个老人经济、身体状况，对于那些不足以满足需要，现金流不足，想要改善晚年生活状况的老人，子女愿意支持老人以房养老，是非常适用的。
“中国应该做，可以做。美国，加拿大、日本等国家已有试水，政府明确制度、提供一定的担保就能现实化。上海前前后后已将近10年，公积金管理中心做成功5、6户人家。”
至于伦理问题，周海旺教授并不过分担心。“现在谁还谈养儿防老？据我们调查，许多老人非常节省，现在许多大城市都是老人补贴子女，而养育孩子只是作为一种精神寄托，不求经济回报。”
业内人士指出，“以房养老”产品需贴近市场化。“以房养老有助于推动老年市场拉动老年消费，从而拉动就业，盘活宏观经济。如果抵押房屋获得更高养老金，可能增值保值，那取得三赢、多赢局面就可以期待。”
北京日报："以房养老"关键要有成熟的制度设计
自国务院发布《关于加快养老服务业的若干意见》以来,“以房养老”的话题受到持续关注。这个略显生疏的事物将如何运行,会取得什么效果,许多人疑虑重重。
随着我国加快步入老龄化社会,养老已经成为躲不开、绕不过的难题。充分满足人们的养老需求,探索更多样的养老模式,势在必行。所谓“以房养老”,本质上提供的是一种金融服务,是一种市场行为,有别于政府主导和提供的养老保障。通过引入社会力量,盘活已有资源,让人们在基本养老之外多一种选择,满足一些人个性化、改善性需求,“以房养老”不失为有益探索。
不过,想法虽好,行之却难,最关键的是必须得有一个成熟稳定的制度设计。对于“以房养老”,老百姓还看不清,顾虑很多。首先在感情上就难以接受,在大多数国人头脑中,“靠儿不靠房”、“但留方寸地,留与子孙耕”观念根深蒂固。如何做好制度设计与传统社会习惯的平衡,这一点很重要。往大了说,要能规避子女赡养和以房养老的现实冲突,保障老人基本养老与改善性养老的平衡;往小了说,如何给予老人后代赎买房屋优先选择权、解决房产到期后期处置等等,这些都需要加以考虑。
目前来看,人们的顾虑还有很大一部分来自于对这种模式可靠性的怀疑。“用房子换养老,靠谱吗?”,“房价节节攀升,把房子抵押给银行会吃亏吗?”,“以房养老会冲击基本养老吗?”,这些声音并非毫无道理。能不能从制度层面打消人们对政府推卸责任的疑虑,缓解人们对个人资产缩水、财产被变相掠夺的担忧,直接关乎“以房养老”的运行效果。说白了,只有让老百姓看到实实在在的好处和可靠可观的预期,接受起来才会更放心、更积极。
“以房养老”是市场选择,但在制度规划、市场行为规范、加强监管等方面,则是政府职能部门不可推卸的责任。制度设计应该成熟可靠,市场执行不能乱来,如果最后走了样,成了掠夺居民财富、坑害群众利益的事,只会民怨沸腾、得不偿失。现在看来,从房产评估,到寿命预估,再到纠纷仲裁、风险分担等等,都需加以严格而细致的调查研究、讨论验证,让制度具体可行、过关过硬,尽可能地堵住各种漏洞,防范各种风险。而在后续的操作执行过程中,同样必须看紧看住了,不能让歪嘴和尚念歪了经。
“银发浪潮”汹涌而来,养老服务将是一个长期任务,也是一个系统工程。推动养老服务多样化,“以房养老”只是其中一种尝试。怎么样让“老有所养”更好地实现,针对不同方面和层面的养老需求,可以多一些不同的探索。当然,这些都应建立在政府不断提高和完善“托底保基本”的基础上。必须谨记,保障大多数人最基本的养老需求始终是不能放松的一根弦。(汤华臻）
新京报：以房养老不意味着淡化政府责任
一些民众误读以房养老，这固然应澄清，但从这一现象中，我们也应看到民众对于未来养老的焦虑与担忧。
近日，国务院印发了《关于加快发展养老服务业的若干意见》，其中有关“以房养老”内容，引发舆论关注。发展养老服务就是只发展以房养老吗？政府对发展养老服务不管了吗？对此，民政部有关负责人回应，以房养老只是养老政策的一个项目，养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量。
民政部门的回应，无疑澄清了之前一些对于以房养老政策的误读，让公众吃了一颗定心丸。
其实，公众的担忧是不必要的，以房养老由于存在一定门槛，加之民众接受需要一个过程，所以短时间内很难大面积推广开来。而且，即便这个模式成功运作，它也不可能取代政府养老责任，养老作为政府主导的基本公共服务，这是全世界通行的准则。
事实上，政府在养老上的责任，目前不仅不能淡化，更要进一步地强化。
一方面，这是因为中国面临的人口老龄化压力越来越大，“十二五”时期，中国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%迅速增加到16%。与此同时，我们在养老服务方面的准备却非常不足，在许多养老机构床位一床难求，专业的老人护理人员极其匮乏。
另一方面，这些年来对于养老投入虽然不断增加，但尚不能满足社会的需要。最近新华社就报道，在许多地方，新农保原地踏步成“鸡肋”，原因就在于，新农保每月55元基础养老金，根本不足以支撑农民的基本生活需求。据统计，城镇职工基本养老保险待遇经过8年连续上调之后，2012年月人均养老金达到1721元，超过目前农村居民基础养老金最低标准的31倍。城乡养老之间的巨大差距，需要加大投入去弥补。
此外，民众的养老负担依然较重。媒体曾报道，相比国家的保障责任，个人和工作单位在社保缴费中的责任和压力过大。中国社保缴费率为全球最高，约为“金砖四国”其他三国平均水平的2倍，是北欧五国的3倍。与此同时，企业的养老金要远低于事业单位人员和公务员。所以，我们迫切需要将民众的养老缴费负担降下来，把普通民众的养老待遇提上去，这些都需要政府责任的“加码”。
一些民众误读以房养老，固然应澄清，但从这一现象中，我们也应看到民众对于未来养老的焦虑与担忧，看到相对于目前的老龄化速度和社会经济发展水平，政府财政对养老投入力度仍需加大。简政放权，激发社会活力，发展养老服务业，是件好事，但养老的形式和渠道再怎么变，政府的责任也不能有丝毫缩减，相反，这理应是加大政府投入与保障责任的契机所在。
法制日报：以房养老悬而未决待破题
据报道,北京、上海、广州、武汉四个城市已入围以房养老保险首批试点,保监会已明确实施细则,投保人群限定为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人,保险公司须开业满5年、注册资本不低于20亿元(3月22日中国广播网)。
中国正进入老龄社会,庞大的老龄人口完全靠国家养老是政府财力所无法企及的,即使社会福利很完善的发达国家,养老服务也并非政府全包,而采取政府、家庭与个人共同分担养老责任。以房养老虽然短时间内难以成为养老主要方式,但在城市可挖掘的潜力很大。
理论上讲,以房养老并不复杂,就是拥有房屋完全产权的老年人,将其住房抵押给银行或保险公司,定期获得一定数额养老金或接受老年公寓服务,房主身故后,金融机构有权处置出售抵押房屋,处置所得用于归还贷款。但在实际操作中会存在大量复杂的问题与矛盾。
笔者以为,目前存在诸多影响以房养老推进的障碍及悬而未决问题亟待解决。首先,观念破题当为先。受传统观念的影响,许多老人总想给孩子留下点财产,宁愿自己老年生活过得拮据,也不想把房子押给商业机构,觉得这样做很没面子。许多子女也反对父母以房养老,希望能继承父母房产。扫除观念障碍,需要大力宣传以房养老是市场经济条件下老年人安度晚年的一种补充形式,积极营造鼓励、支持以房养老的社会氛围。尤其是子女,如果因能力或时间上的限制,无法让父母晚年生活幸福、愉快,那就应该鼓励父母以房养老,而不是把眼睛盯住他们的那点房产。
其次,70年产权是只拦路虎。以房养老在一些国家成为主要的养老模式,这主要取决于国外产权房不受年限限制,如欧美国家居民住宅拥有永久的土地私有权,加上房价变化不大,如德国商品房基本做到10年不涨不跌,这就便于操作。我们的国情却大不一样,70年土地产权就是一道障碍,有些商品房仅四五十年产权,现在的年轻人到了养老年代,土地产权也基本到期,虽然物权法已明确住房土地使用权期限届满的,自动续期,但说法比较笼统,条文不够清晰。况且自动续期要不要缴纳税费?按什么标准缴纳?这些无疑都是未知风险,金融保险机构不能不思量、不考虑。
第三,房价具有很大的不确定性。近年来大城市房价只涨不跌成常态,这种态势不能不让准备以房养老的市民产生后顾之忧,或许今天评估的房价,明天就涨上去了,抵押房屋岂不吃亏?金融保险也存在同样的担心,万一房价十年河东转河西,若干年后跌下去了,岂不亏大了
可见这些问题亟待法规、制度加以破题,尤其是土地产权,急需出台法律规范70年后的衔接问题,既然以房养老已进入国家养老服务的基本政策,土地产权衔接就是一个无法绕过的法律问题。房子的价值评估也需要有灵活的政策及留有余地的空间,而不是一锤定音。（尹卫国）
（作者： 编辑：刘郸）
