讲习嘉宾
叶学平 湖北省社会科学院经济研究所所长、研究员
提要
建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合长效机制和基础性制度安排。
——习近平总书记2017年2月主持召开中央财经领导小组第十五次会议时指出
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
——习近平总书记2017年10月在党的十九大报告中指出
住房的投资属性作为派生属性，必须服务于居住这一基本属性
记者：党的十九大报告上，习近平总书记指出：坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，我们该怎么理解这一定位的本质？改革开放以来，我们经历了从城镇福利分房与配给制到住房市场化的过程，“房住不炒”指向了当前住房市场中怎样的矛盾和问题？
叶学平：从属性上来看，住房具有两种属性，一是居住属性，二是投资属性。其中，居住属性是住房的基本属性，它是为解决人们“衣食住行”基本生存的“住”的需要而产生的，是住房的天然属性；投资属性是随着市场经济的产生和发展慢慢产生和发展而来的，属于住房的派生属性。派生属性脱离了基本属性，就会导致各种资金向房地产市场蜂拥，社会资本“脱实向虚”，实体经济受到挤压，房地产投机盛行，住房价格暴涨。结果是一方面少数人拥有多套住房，另一方面广大的普通工薪阶层特别是大城市的新市民买不起房、无房可住。房地产正常的供需关系被扭曲，就偏离了解决人民居住需求和改善民生这一根本方向，从根本上造成社会的两极分化和社会资源的极大浪费。
住有所居是安居乐业的起点，是维护社会和谐稳定的基石，也是中国特色社会主义的内在要求。“房子是用来住的，不是用来炒的。”习近平总书记这句话言简意赅、通俗易懂，可谓大道至简，道出了住房的根本属性，也体现了“以人民为中心”的出发点和落脚点，为我国房地产市场平稳健康发展指明了方向，成为我国住房政策的核心指导思想。住房既具有商品属性和经济功能，更具有民生属性和社会功能。贯彻落实新发展理念，坚持以人民为中心的发展思想，推动高质量发展，就要牢牢坚持习近平总书记提出的这个定位，防止经济发展过度依赖房地产，把发展经济的着力点放在实体经济上，让住房真正回归居住这个基本属性。
改革开放以来，我们经历了从城镇福利分房与配给制到住房市场化的过程，不可否认，我国房地产市场持续快速发展，改善了千家万户的居住条件，有力促进了我国经济社会的快速发展。但随着时间的推移，问题也开始显现，尤其伴随房地产的飞速发展，一二线城市甚至一些三线城市的房价持续飙升，工薪阶层只能“望房兴叹”。老百姓购房压力持续上升，生活幸福指数下降，民生改善受到较大影响。炒房带来暴利，导致大量资金“脱实向虚”，助长了浮躁的社会心态，严重挤压和冲击实体经济的发展，加剧泡沫的形成和潜在金融风险的产生。同时，社会上存在一种错误的观点和不合理预期——认为住房价格政府越调控越涨，现在不买调控一旦放松价格会涨得更快更高。“房住不炒”的定位正是指向住房市场中的一些乱象——炒房成风，住房脱离了本来的居住属性，沦为投资和投机的工具，造成房地产市场供求关系扭曲，供求矛盾突出，社会资源极大浪费。
公共产品领域“市场失灵”，必须“看得见的手”有效干预
记者：一段时期以来，一些地区房价上涨过快、投机炒作特征明显，一些人像“炒股票”一样炒房子，买了卖、卖了再买，通过买卖差价获利，有的大量囤积住房牟利，类似炒房现象的实质是什么？中央和地方出台一系列措施限购、限贷，有效遏制了房价过快上涨。但有的人认为“高房价是刚需过旺的正常表现”，也有人认为此举违背了市场规律，这些看法的谬误在哪里？
叶学平：炒房的实质是投机，是住房的投资属性超越甚至脱离住房的居住属性的具体表现。炒房客利用社会保障房的不足、短期普通商品房供给的不足，以及公众旺盛的住房需求，拉升房价上涨获取暴利。
中央和地方出台一系列政策，采取一系列措施如限购、限贷，有效遏制了房价过快上涨。但有的人认为“高房价是刚需过旺的正常表现”，往往是为了拉升房价获取利润，不顾高房价是由于投资和投机者大量蜂拥而入、开发商捂盘惜售、房地产中介违规提供虚假信息制造紧张情绪而形成的客观事实。
也有人认为政府采取的遏制房价过快上涨的限购限贷措施违背了市场规律，这种看法也是极其错误的。因为市场规律发挥作用也是有前提条件的，一旦在公共产品领域存在“市场失灵”，就需要政府的宏观调控加以有效干预。在这样的领域，发达和成熟市场经济国家也有大量政府管制存在，没有政府的调节，市场有时会像一头莽撞的野兽到处乱撞。
我国房地产市场这些年快速发展，老百姓的住房条件得到了很大的改善，房地产业对经济社会发展也做出了较大贡献，但是我们也要理性客观地看到房地产市场存在的问题，比如中低收入阶层购房压力加大带来的民生问题、房地产泡沫可能引发的金融风险和经济风险问题、社会资源浪费问题、社会矛盾加剧等社会问题，等等。这些问题和矛盾，显然是仅仅依靠市场无法有效解决的，必须在遵循市场规律的同时加强政府的宏观调控，尽快建立起房地产市场健康持续发展的长效机制。
建立房地产市场持续健康发展的长效机制，
加强新制度建设、新生态培育
记者：中央提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这种新的住房制度与以往的制度有什么不同？房产市场的新制度建设、新生态培育目前处在一个怎样的阶段，还有哪些障碍需要突破，如何突破？
叶学平：“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这种新的住房制度是深化供给侧结构性改革在房地产领域的贯彻落实和具体实施。与以往制度不同之处主要表现在以下几个方面：一是新住房制度主要从供给主体结构上来解决问题，满足市场上住房的不同需求。以往虽然也有政府保障房的供给，但更多的是以市场为主体提供的商品房。这次则突出强调多主体供给，不仅要有市场配置作为主体组成部分，也要补上政府保障的短板，还要在市场配置和政府保障之外扶持培育新供给主体，探索增加独立于政府和市场之外、具有非盈利特征的社会组织机构作为住房新供给主体的可能性。
二是针对住房保障，十九大报告提出“多渠道保障”，表明在推进住房保障建设过程中，不仅需要各级政府承担主体责任，通过财政和公共资源来提供托底性质的住房保障，还要充分动员和科学有效合理利用社会资源、民间力量来提供各种形式各种性质的住房保障机制。
三是这次住房制度提出“租购并举”，大力发展住房租赁市场，改善住房市场在租购结构上的失衡，其根本目的也是从调节住房供应结构入手，通过化解供给侧结构性矛盾，实现住房市场的有序健康发展。
十九大报告提出的“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位”，与“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，以及“让全体人民住有所居”，是一个完整整体，不可割裂来看待和理解。“房住不炒”明确了定位；“多主体供给、多渠道保障、租购并举”为住房制度的建设提供了思路，指出了发力方向；“让全体人民住有所居”是最终目标。“房住不炒”，除了加强住房需求端的调控包括坚持限购限贷、降杠杆、遏制商品住房过快流通来平抑炒作之风、让房子变得难炒外，更主要的是治本，从深化住房供给侧结构性改革入手，让一部分房子变得不可炒、无炒作价值。无论“房住不炒”，还是“多主体供给、多渠道保障、租购并举”，归根到底，都是为“让全体人民住有所居”服务，以这个目标为出发点和落脚点。
建立房地产市场持续健康发展的长效机制，亟须加强房产市场的新制度建设、新生态培育，这是一个复杂的系统工程。目前这一系统工程建设还处在探索试验阶段，需要加快力度加快步伐，特别是解决地方政府财政收入的土地依赖，突破既得利益的阻碍，加大土地、投资、金融、财税等改革的协同推进，完成相关制度的顶层设计、立法以及实施。
（湖北日报全媒记者 李思辉）
（作者： 编辑：刘建维）
