但是，在人均住房面积大大提高的同时，也有一些城镇居民住房困难的问题凸现出来。有的一家数口挤在二、三十平方米的单元房里度过了几十个春夏秋冬。有的拆迁户虽然拿到了政府不算少的补偿费，但由于房价上涨过快，而新开发商品房的户型面积又过大，根本没有办法买到合适的住房。而与此同时，五花八门的洋房、豪宅、别墅不断问世，弹奏着贫富差距的不和谐之音，刺激着城市的敏感神经，普通老百姓的住房和住房保障问题日益上升为关乎民情冷暖，关系社会稳定的重大问题。“《意见》是1994年全国城镇房改以来，第三次以国务院名义直接下发与我国住房制度改革相关的重大政策文件。从文件级别来讲，它高于此轮房地产宏观调控中的任何政策，是中国住房制度建设又一里程碑性文件，力度及影响非同小可。”上海住房保障专业委员会相关人士表示。22条“意见”，有多少可以“变现”从宏观的指导思想和基本原则，到廉租房制度的建立健全、经济适用房制度的改进规范，再到其他配套政策和机制的跟进完善，这份文件可以说字字铿锵，句句实在。不过，人们最关心的还是这22条“意见”将会对住房保障体系的构建产生哪些具体影响，又有多少可以真正“变现”为老百姓的实惠。
《意见》此次提出的住房保障范围一改过去“中低收入者”的提法，不论是廉租房还是经济适用房的都是仅适于“低收入者”，进一步明确了政策对象，加强了针对性和政策实施的可控性。至于中等收入的住房问题，有专家分析将会主要通过限价房和普通商品住房加以解决，因此更加科学细化了解决中国住房问题的层次和范畴。“廉租房套型建筑面积限制在50平方米”、“经济适用房套型建筑面积限制在60平方米”，这或许是22条里最引人注目和最具调控效力的措施了。这样一来，一方面使得廉租房、经济适用房在面积上与限价房和商品住房90/70的规定有所区别，合理拉开层次，以同等的资源投入，尽可能惠及更多低收入者“居其屋”的基本需求；另一方面，也在一定程度上降低了部分“非低收入者”通过非正当手段占用资源或投机炒房的预期。
经济适用房不满5年，不得直接上市交易；住满5年也要交纳一定差价才能转让，而且政府可优先回购。此条意见不仅比以往清晰和明确，也更容易落实和执行。此外，意见中关于棚户区、旧住宅区的改造整治、农民工居住条件的改善等条款也更加具体和具有可操作性。
如何落到实处？华中师范大学经济学院副院长邓宏乾认为，关键在于两点：一是政府的职能应有整体的运作机制，政府各职能部门应联动配合；二是应结合其他方面政策共同保障住房政策的实施，包括信贷、税收以及住房补贴等方面向中低收入阶层倾斜，实施有区别的政策。调控房价，这会不会是福音《意见》出来了，也许就会有人开始憧憬，房价的上涨有没有可能因此而得到控制？多数分析人士认为，由于住房保障体系的健全和完善需要循序渐进，不可能一蹴而就，之前出现的诸多问题还有待一步步解决，因此意见中关于经济适用房和廉租房的规定，短期内对房价的直接影响较小。《上海证券报》撰文称，住房保障体制的突出必将影响未来楼市格局，房价结构分化在所难免。业内专家认为，一方面，保障类住房价格会锁定在较低的范围；另一方面，商品房市场可能呈现较少政策干预的局面，在目前楼市升温的大趋势下，后者价格不排除进一步走高的可能。但是，这并不表示商品房市场价格将全线上扬。一些位于城市郊区并与保障住房形成竞争的产品可能因后者的供给增加而失去部分市场。
“政府的职能主要是解决中低收入阶层的住房问题，政府的政策主要是公共住房政策，但市场的问题应由市场解决，商品房的房价问题是市场的问题，不能也不应该靠政府住房保障制度来解决。”邓宏乾说。
相关专题：
相关新闻：
