荆楚网消息 (楚天金报副刊)
央行和银监会调高第二套房首付至四成的房贷新政出台已经一月有余，市场关于“第二套房”的界定众说纷纭，各执一词。
武汉市民生、交行、光大、华夏4家银行均以“个人”为单位界定第二套房的标准，即将不会考察夫妻另外一方是否仍有房贷，只要申请人无房贷记录，或此前的房贷已经结清，则均可视做第一套住房。
对于部分银行以“个人”为单位界定第二套房的做法，人民银行武汉分行表示，目前不好评定，要看总行究竟选择什么样的标准。如果总行日后下发的界定标准为“以户为单位”，而且该标准为硬性规定，则上述几家银行的认定标准就需要更改，按照央行和银监会的标准执行；但如果该标准仅为指导性意见，则各商业银行仍可根据市场情况做出相关规定。
炒房成本增加29.4％“逼出”部分投资客
央行及银监会下发《通知》中明令规定：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。
按照目前住房贷款7.83％的基准利率，上浮1.1倍之后，贷款利率将达到8.613％。中国指数研究院华中分院首席分析师李国政分析，对炒房者影响较大的主要是利率上浮1.1倍，首付比例提高到40％影响有限。按照目前银行房贷的惯例，房贷利率通常在基准利率之上享受8.5折优惠，即6.656%；而新政策一旦实行，这一利率优惠将不复存在。对比之下，购房者今后购买第二套房的利率成本增加了29.4％，会“逼使”一部分资金不够充裕的炒房者放弃炒房而将资金转向其他领域，从而直接减少他们对房价上涨的推波助澜，也直接转移了银行发放房贷的风险。
他同时认为，目前武汉市房价水平在中部同等城市中已经不再属于“洼地”，尤其是最近几月房价涨幅较快，“房价从4000元/平方米的水平涨到8000元/平方米可能很容易，但是若再从8000元/平方米再涨一倍，涨到16000元/平方米就要困难些了。”因而，会有部分炒房者会持观望态度等待细则出台，权衡之后可能会不再投资房产，另外有些投资者则会由于无法将供房继续下去，可能会在三个月后出现抛售房子的现象，从而稀释掉一部分购房需求。
多重因素掣肘房贷新政抑制房价任重道远
此番房贷新政，央行再一次出人预料的不按牌理出牌，显示了政府“保障住房、抑制投资、打击投机、平抑房价”的决心，将会在一定程度上抑制炒房、投资行为，但在短时间内，房价不可能降到大部分百姓能够承受的价位。湖北中原地产营销策划有限公司市场研究部经理祈晓瑞认为，对第二套房的界定范围是此次房贷新政对房地产市场会产生何种影响的关键因素，由于多数银行的认定标准尚不明确，因而一切都在观望、等待之中。
即便这一政策尽快实施，对于实力私人投资者而言，其需求和目标物业定位在中高档住宅或是商铺，购买方式以全款或是高首付为主，因此提高个人房贷首付比例对其影响基本上可以忽略不计。另外，相比于目前房价快速上涨的形势，投资房产利率成本的增加还是显得微不足道，尤其是如果没有更好的投资渠道，以及对于一些投资型物业来说，房产投资依然会趋之若鹜。
目前银行都是根据央行的个人征信系统来判断贷款人所申请的是第一套还是第二套房贷。一方面，只有当购房者向银行贷款之后，银行才能从征信系统中查到购房者名下有几套房，而目前征信系统并未与房管部门系统互通，因此银行没法判断一个人到底有多少套房子。另一方面，兴业、东亚等外资银行已经进驻武汉，未来进驻武汉的外资银行还会越来越多，而外资银行信贷数据库尚无法与央行征信系统建立连接，这使得外资银行房贷部门很难查询内地客户的信贷情况、较难认定其住房贷款是否为第一套房贷款。同时，对于先申请外资银行房贷、后又申请中资银行房贷的客户，中资银行也较难判断该客户的资质情况。
第二套房的界定标准及实施力度、中资外资银行征信系统的联通时间、投资渠道的狭窄、对房产投资收益的高预期等等因素都无疑使此轮房贷新政显得扑朔迷离，抑制房价的初衷也因而任重道远。
二手房市场：影响甚微
从目前武汉市商品房消费市场现状分析，二手房市场的投资比例明显低于新房市场，而且首次购房比率低于新房市场，因而此次房贷新政对二手房市场的冲击低于新房市场。从武汉顺驰置业、21世纪不动产等二手房中介机构得到的信息显示：自今年以来，二手房市场一改去年的萧条局面，成交量直线攀升，尤其是在目前房价高企的形势下，房贷新政对购房者的购买计划影响更加有限。
顺驰置业相关负责人认为，由于定价机制以及评估程序的不同，二手房比新房的购房贷款风险低很多，评估机构提供的二手房评估价格往往只有实际成交价格的七到八成，因而购房人实际贷到的款往往只有实际成交价格的一半左右。因此，银行在发放购房贷款时，对于二手房应该采取更加宽松的政策和尺度。
